Trong đời sống hàng ngày, việc lấn chiếm đất đai giữa các hộ gia đình, hàng xóm láng giềng với nhau không phải là hiếm gặp, đặc biệt ở những khu vực đất chưa có ranh giới rõ ràng hoặc trong quá trình sử dụng có sự thay đổi về hiện trạng. Khi mâu thuẫn phát sinh và việc thương lượng không đạt kết quả, thủ tục khởi kiện tại Tòa án là giải pháp cuối cùng để bảo vệ quyền lợi của bạn. Tuy nhiên, việc khởi kiện đòi lại đất bị hàng xóm lấn chiếm là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết và chuẩn bị kỹ lưỡng. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ thủ tục khởi kiện và những lưu ý quan trọng để đảm bảo thành công.
1. XÁC ĐỊNH HÀNH VI LẤN CHIẾM ĐẤT:
Trước khi tiến hành thủ tục khởi kiện, bạn cần xác định rõ ràng hành vi lấn chiếm của hàng xóm có vi phạm quy định pháp luật hay không? Lấn chiếm đất là hành vi chiếm dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của người khác mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu quyền sử dụng đất hoặc các hành vi chiếm dụng đất không có căn cứ pháp luật. Một số ví dụ thường gặp bao gồm:
- Hàng xóm xây tường rào, nhà ở hoặc công trình khác lấn sang phần đất của người khác.
- Chiếm dụng phần đất thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác để làm vườn, trồng cây, chăn nuôi, xây nhà, xây công trình khác… mà không được sự đồng ý của người đó.
- Mở lối đi qua phần đất của người khác mà không được sự đồng ý.
- Đôi khi tranh chấp xảy ra do sự mơ hồ trong xác định ranh giới đất giữa các thửa đất và bên nào cũng cho rằng mình đang bị lấn chiếm đất.
2. THU THẬP CHỨNG CỨ VỀ HÀNH VI LẤN CHIẾM:
Với tư duy “Trọng chứng hơn trọng cung”, chứng cứ là yếu tố quyết định trong quá trình tố tụng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn cần thu thập đủ bằng chứng để chứng minh hàng xóm đã lấn chiếm đất. Các chứng cứ có thể bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): Chứng minh phần đất bị lấn chiếm thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn, trong giấy chứng nhận có thể hiện các thông tin về mảnh đất như vị trí, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, hình dạng kích thước thửa đất, các điểm tọa độ… Đây là loại giấy tờ do Nhà nước cấp để chứng nhận phạm vi quyền sử dụng đất của bạn đến đâu.
- Hình ảnh, video: Ghi lại hành vi lấn chiếm, quá trình xây dựng hoặc sử dụng phần đất của bạn.
- Lời khai nhân chứng: Nhân chứng có thể là những người trong cộng đồng dân cư, trưởng thôn, tổ trưởng tổ dân phố… Họ là những người dân sống gần khu vực đất tranh chấp, những nhân chứng sống chứng kiến hiện trạng ranh giới sử dụng đất trước và sau khi xảy ra tranh chấp.
- Biên bản đo đạc đất đai: Nếu có tranh chấp về ranh giới, bạn có thể yêu cầu cơ quan chuyên môn đo đạc lại diện tích đất và xác định phần đất bị lấn chiếm.
- Bản đồ địa chính các thời kỳ: Bạn có thể xin ở cán bộ địa chính cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Đây là bằng chứng thể hiện quá trình sử dụng đất, sự thay đổi về ranh giới qua các thời kỳ (Nếu có).
3. THỦ TỤC HÒA GIẢI TẠI ĐỊA PHƯƠNG:
Theo quy định tại Điều 235 Luật đất đai năm 2024 thì trước khi khởi kiện ra Tòa án, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
3.1 Quy trình hòa giải:
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải: Bạn nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tới Ủy ban nhân dân cấp xã. Đơn cần nêu rõ các thông tin về các bên tranh chấp, mô tả chi tiết về nội dung sự việc, phần đất bị lấn chiếm và những vấn đề yêu cầu giải quyết.
- Tổ chức buổi hòa giải: Việc hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Thành phần tham dự buổi hòa giải gồm có: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (Chủ tịch Hội đồng), đại diện Ủy ban mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có), các bên tranh chấp có liên quan.
- Nếu hòa giải thành, hai bên sẽ lập biên bản thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp. Nếu không thành, Ủy ban sẽ lập biên bản hòa giải không thành.
3.2 Những lưu ý trong quá trình hòa giải:
- Khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Tại buổi hòa giải cán bộ địa chính sẽ trình bày cho các bên biết về các thông tin, tài liệu liên quan đến phần đất có tranh chấp, đây là những nội dung rất quan trọng phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ khởi kiện sau này, vì vậy bạn cần phải yêu cầu cán bộ địa chính cung cấp cho mình 01 bộ hồ sơ để lưu giữ.
- Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Nếu hòa giải không thành thì bạn cần yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã cung cấp cho mình 01 bản Biên bản hòa giải không thành, biên bản này là thành phần không thể thiếu trong hồ sơ khởi kiện ra Tòa án.
4. NỘP ĐƠN KHỞI KIỆN TẠI TÒA ÁN:
Sau khi hòa giải không thành, bạn có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4.1 Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện: Đơn cần ghi rõ thông tin về nguyên đơn (người khởi kiện), bị đơn (người bị kiện), nội dung tranh chấp và yêu cầu của bạn.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản sao công chứng): Tài liệu chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bạn đối với phần đất bị lấn chiếm.
- Chứng cứ chứng minh: Bao gồm hình ảnh, video, biên bản hòa giải không thành, lời khai của nhân chứng, kết quả đo đạc đất đai, bản đồ địa chính các thời kỳ…
- Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao công chứng).
- Lưu ý: Một số Tòa án hiện vẫn còn yêu cầu cung cấp giấy “Xác nhận thông tin về cư trú” của đương sự.
4.2 Thẩm quyền giải quyết:
- Bạn nộp đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.
- Trường hợp vụ án có liên quan đến yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đương sự đang ở nước ngoài thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp có thẩm quyền giải quyết.
Tòa án sẽ xem xét, thụ lý vụ án sau khi nhận đủ hồ sơ khởi kiện. Quá trình xét xử có thể kéo dài tùy thuộc vào mức độ phức tạp của vụ tranh chấp và sự hợp tác của các bên.
5. THI HÀNH ÁN:
Nếu bạn thắng kiện và Tòa án ra phán quyết yêu cầu hàng xóm trả lại đất, nhưng họ không tự nguyện thi hành, bạn có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự can thiệp để đảm bảo thực thi phán quyết. Quy trình như sau:
- Nộp đơn yêu cầu thi hành án dân sự: Bạn nộp đơn lên Chi cục thi hành án dân sự cấp huyện nơi có đất tranh chấp, thành phần hồ sơ gồm có Đơn yêu cầu thi hành án dân sự, Bản án/ Quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, các tài liệu khác có liên quan (Nếu có).
- Cưỡng chế thi hành: Nếu bên bị kiện không tự nguyện trả lại đất, cơ quan thi hành án sẽ tiến hành cưỡng chế buộc họ phải thi hành.
6. LỜI KHUYÊN TỪ CHUYÊN GIA PHÁP LÝ:
Khởi kiện đòi lại đất bị lấn chiếm là một quá trình đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý. Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn nên:
- Tham khảo ý kiến của luật sư: Luật sư sẽ giúp bạn phân tích vụ việc, chuẩn bị hồ sơ và đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án.
- Thu thập đầy đủ chứng cứ: Chứng cứ là yếu tố quyết định thành bại của vụ án. Hãy đảm bảo rằng bạn có đủ bằng chứng rõ ràng và hợp pháp.
- Tuân thủ quy định pháp luật: Việc thực hiện đúng quy trình và quy định sẽ giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý không cần thiết.
Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và chuyên sâu về thủ tục khởi kiện đòi lại đất bị hàng xóm lấn chiếm. Nếu bạn đang gặp phải tình huống tương tự, hãy nhanh chóng liên hệ với chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ và bảo vệ quyền lợi của mình.