1. Bối cảnh vấn đề
Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai, không ít trường hợp xảy ra việc cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng công trình (nhà ở, công trình phụ) nhầm trên thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác. Đây là tình huống pháp lý phức tạp, bởi nó đồng thời liên quan đến quyền sử dụng đất – một loại tài sản đặc biệt được Nhà nước công nhận và bảo hộ (Điều 4, Điều 166 Luật Đất đai 2013), và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 104 Bộ luật Dân sự 2015 – BLDS).
Vấn đề đặt ra: Quyền lợi của chủ đất hợp pháp cần được bảo vệ như thế nào? Người xây dựng nhầm có phải tháo dỡ toàn bộ công trình hay được bồi thường? Trách nhiệm pháp lý trong trường hợp này được xác định ra sao? Hãy cùng APEX LEGAL tìm hiểu.
2. Xác định hành vi pháp lý
Tùy từng hoàn cảnh cụ thể, hành vi xây nhà trên đất của người khác có thể rơi vào hai trường hợp pháp lý:
- Trường hợp 1 – Lỗi vô ý (nhầm lẫn): Người xây dựng không biết, hoặc do nhầm mốc giới, sai sót trong đo đạc, dẫn đến việc thi công trên đất không thuộc quyền sử dụng của mình.
- Trường hợp 2 – Lỗi cố ý: Người xây dựng biết rõ đất đó thuộc quyền sử dụng của người khác nhưng vẫn cố tình xây dựng nhằm chiếm đoạt hoặc gây sức ép để được chuyển nhượng.
Sự phân định này quyết định cách thức xử lý: chỉ dân sự – hành chính, hay có yếu tố hình sự.
3. Khả năng xử lý hình sự
Trong trường hợp có dấu hiệu cố ý, hành vi có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017):
- Điều 176 – Tội chiếm giữ trái phép tài sản: Người nào cố tình chiếm giữ tài sản của người khác mà giá trị lớn, không trả lại dù đã có yêu cầu, có thể bị xử lý. Trong vụ việc xây dựng nhà trên đất người khác, ngôi nhà được xem là công cụ để chiếm giữ trái phép đất.
- Điều 228 – Tội vi phạm quy định về sử dụng đất đai: Nếu hành vi xây dựng trái phép gây hậu quả nghiêm trọng cho việc quản lý, sử dụng đất hợp pháp, hoặc gây thiệt hại lớn, người vi phạm có thể bị xử lý hình sự.
Thực tiễn xét xử cho thấy, phần lớn các vụ việc “xây nhầm” chỉ bị xem là tranh chấp dân sự, trừ khi chứng minh được yếu tố gian dối, cố ý chiếm đoạt.
4. Giải quyết bằng con đường dân sự
Theo BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013, hướng giải quyết chủ yếu là dân sự:
- Điều 175 BLDS quy định về ranh giới giữa các bất động sản, nghĩa vụ tôn trọng mốc giới và quyền của chủ sở hữu.
- Điều 176 và Điều 177 BLDS quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề.
- Điều 579 BLDS quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
Nguyên tắc chung:
- Chủ đất hợp pháp có quyền yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu (Điều 166 Luật Đất đai 2013, Điều 163 BLDS 2015).
- Người xây dựng nhầm có nghĩa vụ tháo dỡ công trình, trả lại đất và bồi thường thiệt hại phát sinh.
- Nếu các bên tự thỏa thuận, có thể áp dụng các phương án:
- Chủ đất đồng ý bán hoặc chuyển nhượng lại phần đất cho người xây nhầm;
- Các bên thỏa thuận giá trị bồi thường tương ứng;
- Trường hợp đặc biệt, có thể áp dụng biện pháp kỹ thuật (di dời công trình) để giảm thiệt hại.
Cơ quan giải quyết cuối cùng là Tòa án nhân dân, theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
5. Bài học kinh nghiệm
- Đối với người dân: Trước khi xây dựng cần kiểm tra hồ sơ địa chính, đo đạc lại ranh giới, xin xác nhận từ UBND cấp xã/phường để tránh sai sót.
- Đối với chủ đất: Khi phát hiện hành vi xâm lấn phải kịp thời gửi đơn yêu cầu dừng thi công và khởi kiện ra Tòa nếu cần.
- Đối với cơ quan quản lý: Cần giám sát, kiểm tra thường xuyên việc xây dựng trên địa bàn, xử lý ngay từ giai đoạn khởi công để tránh tranh chấp phức tạp.
6. Kết luận
Xây nhầm nhà trên đất của người khác là dạng tranh chấp dân sự điển hình, có tính chất phức tạp vì liên quan đến cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Pháp luật Việt Nam ưu tiên bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời khuyến khích các bên tự thỏa thuận để hạn chế thiệt hại. Tuy nhiên, nếu có yếu tố cố ý chiếm đoạt, hành vi có thể bị xử lý hình sự.
Qua đó, có thể thấy sự cần thiết của việc quản lý chặt chẽ đất đai và nâng cao ý thức pháp luật của người dân, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và trật tự xã hội.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Website: https://luatsuhoidap.com/
