Trên thị trường bất động sản hiện nay, không ít người mua đã “vướng vào pháp lý” khi giao dịch những lô đất tưởng chừng có giá tưởng chừng là cơ hội vàng, nhưng thực tế lại đang bị thế chấp tại ngân hàng. Mua đất trong tình trạng này không phải là điều cấm, nhưng nếu thiếu hiểu biết pháp lý, bạn có thể đối mặt với hàng loạt rủi ro như không sang tên được sổ đỏ, mất tiền cọc, thậm chí bị cuốn vào kiện tụng kéo dài.
Vậy làm thế nào để nhận biết đất đang bị thế chấp? Có nên mua không? Và nếu muốn mua thì cần làm gì để giao dịch an toàn, hợp pháp? Apex Legal sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất pháp lý, nhận diện rủi ro và trang bị những giải pháp cụ thể khi mua bán đất có liên quan đến khoản vay ngân hàng dưới góc nhìn của Luật sư.
1.Thế nào là đất đang thế chấp?
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ dân sự (thường là nghĩa vụ trả nợ) với bên nhận thế chấp (Thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng). Trong thời gian thế chấp, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người thế chấp, nhưng bị hạn chế một số quyền như chuyển nhượng, tặng cho… nếu không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp (Điều 317, khoản 3 điều 318 – Bộ luật dân sự 2015).
2. Mua đất đang thế chấp có được không?
Có, pháp luật Việt Nam hiện nay cho phép mua đất đang thế chấp, nhưng giao dịch trên chỉ hợp pháp và được công nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
2.1. Phải được sự đồng ý bằng văn bản của Bên nhận thế chấp (Bên Ngân hàng)
Theo Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, nếu không được ngân hàng đồng ý, việc chuyển nhượng là trái pháp luật, và có thể bị tuyên vô hiệu nếu tranh chấp xảy ra.
2.2 Giải chấp (xóa thế chấp) trước khi thực hiện chuyển nhượng
Theo Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Nghĩa là bên thế chấp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đó trước khi được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
=> Như vậy, người mua chỉ nên tiến hành giao dịch khi bên bán đã giải chấp, hoặc có sự tham gia đồng thuận rõ ràng từ phía ngân hàng.
3. Rủi ro pháp lý khi mua đất đang thế chấp ngân hàng
Sau khi đã hiểu về điều kiện nghĩa vụ tài chính cần hoàn thành, chúng ta cùng tìm hiểu những rủi ro pháp lý có thể gặp phải khi mua đất đang thế chấp ngân hàng :
- Giao dịch bị tuyên vô hiệu
Nếu hợp đồng mua bán được ký mà không có sự đồng ý của ngân hàng, hoặc chưa giải chấp, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu theo pháp luật (Theo Điều 123,124 Bộ luật dân sự 2015).
- Không thể sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 thì nếu không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc không thể sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Mất tiền nếu bên bán không giải chấp
Trong trường hợp người mua đặt cọc hoặc thanh toán trước, nhưng bên bán không dùng tiền trả ngân hàng, thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản (bán đấu giá thu hồi nợ), và người mua có thể mất trắng.
- Tranh chấp, kiện tụng kéo dài
Giao dịch không rõ ràng về mặt pháp lý rất dễ dẫn đến tranh chấp dân sự. Trong nhiều trường hợp, người mua phải mất thời gian và chi phí lớn để khởi kiện, đòi lại quyền lợi.
4. Cần làm gì để mua đất thế chấp một cách an toàn?
– Xác minh tình trạng pháp lý của đất qua Văn phòng đăng ký đất đai;
– Yêu cầu bên bán cung cấp công khai thông tin thế chấp, khoản vay tại ngân hàng;
– Làm việc trực tiếp với bên ngân hàng để có thể ký thỏa thuận ba bên (Người bán – Người mua – Ngân hàng) mục đích để đảm bảo thanh toán và giải chấp khoản vay một cách an toàn;
– Chỉ chuyển tiền khi có xác nhận Người mua đã giải chấp, hoặc ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng;
– Thực hiện công chứng và sang tên đúng quy trình.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Website: https://luatsuhoidap.com/
