Ranh giới thửa đất là căn cứ quan trọng để xác định phạm vi quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Việc xác định đúng ranh giới không chỉ giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn hạn chế tối đa tranh chấp, chồng lấn và tạo cơ sở chính xác cho quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đo đạc bản đồ địa chính. Hãy cùng Luật sư Apex Legal tìm hiểu về cách xác định ranh giới thửa đất.
1. Ranh giới thửa đất là gì?
Tại khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa”
Có thể hiểu rằng ranh giới thửa đất chính là đường bao xác định phạm vi sử dụng đất của mỗi chủ sử dụng đất, được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc thông qua mốc giới ngoài thực địa. Đây là căn cứ pháp lý để xác định ai có quyền sử dụng, quản lý, chiếm hữu đối với phần đất cụ thể đã được Nhà nước công nhận.
Ranh giới này có chức năng phân định rõ quyền sử dụng đất giữa thửa đất của một chủ sử dụng với thửa đất liền kề, đảm bảo không chồng lấn, không tranh chấp và tạo cơ sở để thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.
2. Nguyên tắc xác định ranh giới sử dụng đất
Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:
Thứ nhất, ranh giới được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp không có thỏa thuận, ranh giới có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không phát sinh tranh chấp. Chủ sử dụng đất không được lấn, chiếm, dịch chuyển hoặc làm thay đổi mốc giới, kể cả khi ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh hay bờ ruộng. Mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng và duy trì ranh giới chung.
Thứ hai, quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng được xác định dựa trên ranh giới thửa đất và phải tuân thủ pháp luật, đồng thời không được gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người liền kề. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây, xây dựng và thực hiện các hoạt động trong phạm vi đất của mình. Nếu rễ cây hoặc cành cây vượt qua ranh giới, chủ sở hữu phải chủ động xén rễ, cắt tỉa phần vượt quá, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Xác định ranh giới thửa đất
Khoản 1 Điều 13 thông tư 26/2024/TT-BTNMN quy định về xác định ranh giới thửa đất như sau: 
– Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo đường phân chia phần đất giữa người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau và được xác định theo quy định về ranh giới giữa các bất động sản của pháp luật dân sự;
– Ranh giới thửa đất được xác định theo đường bao khép kín phần đất có cùng loại đất hoặc phần đất có đất ở gắn liền với loại đất khác của một người sử dụng đất hoặc của nhiều người có chung quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) hoặc của một người quản lý đất. Trường hợp phần đất có nhiều loại đất khác nhau mà trong đó không có đất ở và phạm vi ranh giới từng loại đất không đủ điều kiện để hình thành thửa đất riêng thì ranh giới thửa đất xác định theo đường bao ngoài cùng của toàn bộ phần đất có các loại đất khác nhau đó.
– Ranh giới thửa đất được thể hiện bằng đường thẳng nối các điểm thay đổi hướng đường ranh giới của phần đất (gọi là đỉnh thửa) liền kề nhau bằng các đoạn thẳng (gọi là cạnh thửa) tạo thành đường bao khép kín; trường hợp các điểm thay đổi hướng đường ranh giới của phần đất cách nhau khoảng cách ngắn (quá gần nhau) tạo thành đường có dạng hình cong thì việc xác định đỉnh thửa đảm bảo khoảng cách từ đường nối hai điểm thay đổi hướng đến đỉnh cong của đoạn nối không lớn hơn 0,2 mm theo tỷ lệ bản đồ cần lập;
– Đối với đất nông nghiệp:
+ Nếu ranh giới là bờ đất hoặc rãnh nước dưới 0,5 m và chỉ phục vụ cho các thửa đất liền kề, ranh giới thửa đất là đường tâm của bờ đất hoặc rãnh nước.
+ Nếu bờ đất hoặc rãnh nước là dùng chung cho cả khu vực, thì ranh giới được xác định tại mép bờ đất hoặc mép rãnh nước.
+ Với khu vực ruộng bậc thang, ranh giới thửa đất được xác định theo đường bao ngoài cùng của toàn bộ các bậc thang liền kề có cùng loại đất thuộc phạm vi sử dụng của một người hoặc nhóm đồng sử dụng, không chia tách theo từng bờ bậc thang.
– Trường hợp đất là đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất thì ranh giới thửa đất xác định theo ranh giới chiếm đất, được giới hạn trong phạm vi một tờ bản đồ, tùy theo điều kiện cụ thể của khu đo mà xác định bằng đường ranh giới khu đo hoặc bằng đường địa giới đơn vị hành chính hoặc bằng khung trong của tờ bản đồ hoặc theo yêu cầu công tác quản lý đất đai.
– Nếu đối tượng chiếm đất có dạng vùng:
+ Khi các đối tượng cùng kiểu và giao cắt cùng mức, thửa đất được lập theo ranh giới chiếm đất ngoài cùng.
+ Khi các đối tượng khác kiểu hoặc cùng kiểu nhưng giao cắt khác mức, thửa đất được biên tập tại phần giao nhau theo đối tượng được giao quản lý đất.
– Đối với đất do các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều 181 Luật Đất đai thì ranh giới sử dụng đất được lập đến từng khu đất.
4. Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa như sau:
Việc xác định ranh giới thửa đất trên thực địa được thực hiện trước khi đo đạc chi tiết đối với một trong các hoạt động đo đạc lập mới, đo đạc lập lại, đo đạc bổ sung, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và trích đo bản đồ địa chính quy ddihj chi tiết tại khoản 2 Điều 13 thông tư 26/2024/TT-BTNMN như sau: 
– Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng sử dụng đất thực tế, trên cơ sở thỏa thuận giữa người sử dụng đất, người quản lý đất và các chủ sử dụng đất liền kề.
Đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên đó thể hiện tọa độ, kích thước cạnh thửa hoặc khoảng cách đến các yếu tố địa lý, địa hình, thì việc nhận dạng ranh giới phải căn cứ thêm vào thông tin này..
– Những người tham gia xác định ranh giới trên thực địa bao gồm: đơn vị đo đạc; người sử dụng đất, người quản lý đất; người sử dụng đất liền kề; công chức địa chính xã; trưởng hoặc phó thôn, tổ dân phố; hoặc người hiểu rõ địa bàn được UBND cấp xã giới thiệu (gọi là người dẫn đạc). Các bên cùng xác nhận ranh giới thực địa và ghi nhận tình trạng tranh chấp (nếu có).
– Người sử dụng đất, người quản lý đất cung cấp bản photocopy (không cần công chứng, chứng thực) giấy tờ liên quan đến thửa đất, cho đơn vị đo đạc làm căn cứ xác định người sử dụng đất, người quản lý đất và thông tin liên quan đến thửa đất, đơn vị đo đạc tập hợp các giấy tờ trên để phục vụ quá trình lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, kiểm tra và giao nộp sản phẩm theo quy định.
Đơn vị đo đạc chịu trách nhiệm mô tả đúng với kết quả thỏa thuận, xác định ranh giới của các bên liên quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc mô tả đó;
– Đối với đất chiếm đất dạng tuyến (như đường giao thông, kênh, suối, công trình thủy lợi, đê điều…), người quản lý đất không phải xác định ranh giới thửa đất như các trường hợp thông thường.
Tương tự, đối với thửa đất liền kề thuộc dự án đã được cơ quan có thẩm quyền xác lập ranh giới, mốc giới theo dự án thì cũng không cần thực hiện lại việc xác định ranh giới trên thực địa.
– Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trong các trường hợp nêu trên trước khi ký xác nhận bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính;
– Ranh giới thửa đất trên thực địa được ghi nhận thông qua mô tả sự liên hệ của thửa đất với khu vực xung quanh để nhận diện được trên thực địa, gồm người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề; mối quan hệ tương quan với các đối tượng giao thông, thủy văn, địa hình, địa vật (công trình xây dựng, cây cổ thụ hay địa vật cố định khác, tồn tại lâu dài trên thực địa) và thông tin khác có liên quan đến ranh giới (nếu có)
Ranh giới thửa đất được ghi nhận không có sự thay đổi so với ranh giới đã xác định trước đó (thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thời điểm được cấp Giấy chứng nhận trước đó) khi người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề thống nhất ranh giới thửa đất không có thay đổi, đồng thời tương quan giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố giao thông hoặc thủy văn hoặc địa hình hoặc địa vật không có thay đổi trên thực địa;
– Kết quả xác định ranh giới trên thực địa được thể hiện đầy đủ trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo quy định của Thông tư.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Website: https://luatsuhoida
