Trong quá trình sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình thường có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, đặc biệt là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất không được thực hiện tùy ý mà phải tuân thủ các điều kiện và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Vậy trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể như thế nào. Hãy cùng Luật sư Apex Legal tìm hiểu nhé.
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
– Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nếu trên thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024: Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Điều khoản chuyển tiếp khi không còn cấp huyện
Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thì các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật trước ngày 1/7/2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các đơn vị hành chính mới.
4. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
4.1. Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo bảng giá đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh hoặc cấp xã.
Bước 2: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ
Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thực hiện:
– Giao Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ;
– Yêu cầu bổ sung trích đo địa chính đối với thửa đất chưa có bản đồ địa chính (nếu cần);
– Rà soát hồ sơ và kiểm tra thực địa;
– Trường hợp chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa thì kiểm tra phương án sử dụng tầng đất mặt;
– Xác định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (nếu có);
Bước 3: Ban hành quyết định
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét và ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Xác định nghĩa vụ tài chính
Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế;
Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp và gửi thông báo cho người sử dụng đất.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định.
Bước 6: Hoàn tất thủ tục và cấp Giấy chứng nhận
Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính:
Cơ quan thuế xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thực hiện cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
4.2. Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp Đơn đề nghị giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Bước 2: Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường:
-Kiểm tra hồ sơ và thực địa;
Lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất;
Hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Ban hành quyết định
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục
Cơ quan chuyên môn thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất trên thực địa;
Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật hồ sơ địa chính theo quy định.
4.3.Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị
Người sử dụng đất nộp Đơn đề nghị giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01) tại cơ quan tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính theo quy định.
Bước 2: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ
– Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thực hiện các công việc sau:
– Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ;
– Yêu cầu bổ sung trích đo địa chính đối với thửa đất chưa có bản đồ địa chính (nếu cần);
– Rà soát hồ sơ, kiểm tra thực địa thửa đất;
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa, kiểm tra phương án sử dụng tầng đất mặt;
– Hoàn thiện hồ sơ và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Ban hành quyết định và xác định giá đất cụ thể
Sau khi xem xét hồ sơ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giao cơ quan chuyên môn tổ chức xác định giá đất cụ thể.
Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường tiến hành xác định giá đất cụ thể và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Xác định nghĩa vụ tài chính
Sau khi giá đất cụ thể được phê duyệt:
– Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế;
– Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp và gửi thông báo cho người sử dụng đất.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 6: Hoàn tất thủ tục và cấp Giấy chứng nhận
Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính:
– Cơ quan thuế xác nhận việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
– Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thực hiện cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định.
Lưu ý: Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục không quá 15 ngày.
Các cơ quan có liên quan không được đặt thêm thủ tục hoặc yêu cầu thêm hồ sơ ngoài quy định.
5. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trình tự, thủ tục được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiến hành:
Kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất;
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Trình cơ quan có thẩm quyền quyết định
Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc xác định tiền sử dụng đất được thực hiện theo một trong hai trường hợp:
Tính theo bảng giá đất: Cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tính theo giá đất cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai tổ chức xác định giá đất cụ thể và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, cơ quan thu tiền sử dụng đất sẽ thực hiện việc miễn, giảm theo quy định của pháp luật.
Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính:
Cơ quan quản lý đất đai chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai;
Thực hiện đăng ký biến động, cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Trường hợp đặc biệt: Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất, thì thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đồng thời.
Trên đây là trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện thủ tục này, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng quy định pháp luật để đảm bảo việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện hợp pháp và thuận lợi.
Mọi thắc mắc xin liên hệ:
Công ty Luật TNHH Apex Legal
Luật sư phụ trách: Ngô Tấn Linh
– Địa chỉ 1: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
– Địa chỉ 2: Số 429, đường Quang Trung, phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh
Hotline/Zalo: 0969 481 635
Website: luatsuhoidap.com
