Trong các giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc là một bước quan trọng nhằm đảm bảo sự cam kết giữa các bên, tiến tới việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng. Tuy nhiên, không phải lúc nào giao dịch cũng diễn ra suôn sẻ và có thể phát sinh trường hợp một bên không thực hiện đúng thỏa thuận. Vậy trong trường hợp này người mua có thể khởi kiện để đòi lại tiền đặt cọc mua đất như thế nào? Dưới đây là các bước cần thiết để tiến hành thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc.
I. XÁC ĐỊNH CHÍNH XÁC YÊU CẦU KHỞI KIỆN:
Để xác định chính xác yêu cầu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc, người khởi kiện cần làm rõ các yếu tố pháp lý và nội dung yêu cầu cụ thể trong đơn khởi kiện. Dưới đây là các bước cần thực hiện để xác định chính xác yêu cầu khởi kiện:
1. Xác định bản chất của tranh chấp:
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc có thể phát sinh do các nguyên nhân sau:
- Bên bán không thực hiện hoặc chậm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.
- Bên bán vi phạm các cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, ví dụ như cam kết đất đúng vị trí, đúng diện tích, đất không dính quy hoạch, đất không có tranh chấp, đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán… Nếu những nội dung bên bán cam kết không đúng sự thật hoặc không thực hiện đúng theo cam kết là vi phạm hợp đồng đặt cọc.
- Bên mua muốn hủy bỏ giao dịch do bên bán không đảm bảo được quyền lợi.
Căn cứ vào bản chất của tranh chấp, người khởi kiện cần nêu rõ lý do khởi kiện và mục đích yêu cầu giải quyết tranh chấp.
2. Xác định yêu cầu về tiền đặt cọc, tiền phạt cọc và tiền bồi thường (Nếu có):
Người khởi kiện cần xác định rõ mình muốn yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề gì, bao gồm:
- Yêu cầu trả lại tiền đặt cọc: Đây là yêu cầu chính trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Người khởi kiện cần nêu rõ cụ thể số tiền đặt cọc mình yêu cầu bên bán trả lại là bao nhiêu? Trả lại toàn bộ tiền đặt cọc hay trả lại một phần (Nếu có thỏa thuận).
- Yêu cầu tiền phạt cọc: Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Về cơ bản bên đặt cọc có thể yêu cầu bên nhận cọc phải chịu một số tiền phạt cọc tương đương với số tiền đặt cọc, tuy nhiên nếu trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận khác thì tiền phạt cọc có thể thấp hơn hoặc cao hơn số tiền đặt cọc.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại (Nếu có): Trường hợp việc vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc của bên bán gây thiệt hại cho bên mua thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải bồi thường.
3. Các lưu ý quan trọng:
3.1 Hợp đồng đặt cọc vô hiệu:
Không phải lúc nào hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết cũng có hiệu lực, hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp sau đây:
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015): Mục đích, nội dung của hợp đồng vi phạm những quy định của luật không cho phép thực hiện hoặc trái những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo (Quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015): Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc được ký kết một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác.
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự năm 2015).
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn (Quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015): Đó là việc xác lập giao dịch đặt cọc có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch.
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015).
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2015): Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không đủ điều kiện có hiệu lực (Quy định tại Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, khi đó các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì không có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết, có nghĩa là các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đều không có hiệu lực, kể cả điều khoản phạt cọc. Trong trường hợp này, người khởi kiện không thể yêu cầu bên bán phải chịu tiền phạt cọc mà chỉ có thể yêu cầu như sau:
- Yêu cầu bên bán hoàn trả lại số tiền đã đặt cọc.
- Yêu cầu bên bán phải bồi thường thiệt hại (Nếu có) nếu bên bán là bên có lỗi.
3.2 Cần phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền thanh toán:
Trong quá trình làm đơn khởi kiện, cần làm rõ khoản tiền nào là tiền đặt cọc, khoản nào là các khoản thanh toán khác để tránh có sự nhầm lẫn trong yêu cầu khởi kiện.
3.3 Chứng minh thiệt hại thực tế:
Nếu có yêu cầu bồi thường thiệt hại, người khởi kiện cần đưa ra bằng chứng chứng minh thiệt hại thực tế (Ví dụ: Thiệt hại về kinh tế do giao dịch không thành công, mất thời gian, chi phí…)
II. CHUẨN BỊ HỒ SƠ KHỞI KIỆN:
Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ thành phần hồ sơ khởi kiện, bao gồm:
- Đơn khởi kiện (Mẫu số 23-DS Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP biểu mẫu trong tố tụng dân sự do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành): Nội dung đơn phải nêu chi tiết về sự việc, quá trình giao dịch, lý do yêu cầu đòi lại tiền đặt cọc và đề nghị Tòa án giải quyết.
- Giấy tờ cá nhân của người khởi kiện: Bản sao công chứng căn cước công dân, giấy “Xác nhận thông tin về cư trú”.
- Hợp đồng đặt cọc: Đây là tài liệu quan trọng chứng minh nội dung thỏa thuận giữa các bên.
- Sao kê giao dịch chuyển tiền: Nếu số tiền đặt cọc, tiền thanh toán được chuyển giao thông qua hình thức chuyển khoản Ngân hàng.
- Biên bản giao nhận tiền đặt cọc, tiền thanh toán: Nếu số tiền đặt cọc, tiền thanh toán được chuyển giao bằng tiền mặt.
- Các nội dung tin nhắn trao đổi qua điện thoại, Zalo, Facebook… trong suốt quá trình giao dịch.
- Các văn bản cam kết giữa các bên trong quá trình giao dịch (Nếu có).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Trích lục bản đồ địa chính của thửa đất dự kiến nhận chuyển nhượng (Nếu có).
- Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.
III. NỘP ĐƠN KHỞI KIỆN TẠI TÒA ÁN CÓ THẨM QUYỀN:
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Người khởi kiện có thể nộp hồ sơ khởi kiện qua đường bưu điện hoặc nộp trực tiếp tại Trụ sở của Tòa án.
IV. THỦ TỤC THỤ LÝ VÀ HÒA GIẢI:
Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét hồ sơ và tiến hành thụ lý nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Tòa án sẽ yêu cầu người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định và sau đó sẽ thụ lý vụ án để giải quyết.
Tiếp đó, Tòa án sẽ tổ chức buổi hòa giải giữa hai bên. Nếu hòa giải thành công thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành và sau đó ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành. Ngược lại, nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ tiến hành các bước để xét xử.
V. PHIÊN TÒA XÉT XỬ:
Nếu không thể đạt được thỏa thuận hài hòa, Tòa án sẽ mở phiên tòa để xét xử vụ án. Trong phiên tòa, các bên sẽ trình bày quan điểm, bằng chứng và lý lẽ của mình. Dựa trên các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, quan điểm trình bày, tranh luận giữa các bên, Hội đồng xét xử sẽ đưa ra phán quyết để giải quyết tranh chấp.
VI. THI HÀNH ÁN:
Sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu bên thua kiện không tự nguyện thi hành theo phán quyết của Tòa án, bên thắng kiện có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế thi hành bản án, đòi lại số tiền đặt cọc.
VII. ÁN PHÍ VÀ CHI PHÍ CÓ LIÊN QUAN:
Người khởi kiện cần phải nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm để tòa thụ lý vụ án, mức án phí tùy thuộc vào số tiền tranh chấp. Nếu yêu cầu của người khởi kiện được Tòa án chấp nhận thì người khởi kiện sẽ được hoàn lại tiền tạm ứng án phí, bên thua kiện sẽ phải chịu toàn bộ án phí.
Ngoài ra, nếu vụ việc tranh chấp xảy ra phức tạp, người khởi kiện có thể cần thuê Luật sư hỗ trợ pháp lý và bảo vệ quyền lợi trước Tòa, khi đó người khởi kiện sẽ phải trả phí dịch vụ cho Luật sư theo thỏa thuận trong Hợp đồng dịch vụ pháp lý.
KẾT LUẬN:
Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất không quá phức tạp nhưng yêu cầu sự cẩn thận trong việc chuẩn bị chứng cứ và xác định chính xác yêu cầu khởi kiện. Việc nắm rõ các bước từ chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn khởi kiện đến tham gia hòa giải và xét xử sẽ giúp bạn bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình tốt hơn.
