Trong bối cảnh người Việt Nam đi lao động ở nước ngoài ngày càng nhiều, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, đặc biệt là bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất), có thể gặp không ít khó khăn vì thủ tục này đòi hỏi nhiều thủ tục rất phức tạp, người ở nước ngoài không thể trực tiếp tới văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu bay về Việt Nam thực hiện giao dịch thì lại rất mất thời gian và tốn kém nhiều chi phí. Để giúp tháo gỡ vướng mắc đó, sau đây Luật sư xin hướng dẫn thủ tục bán đất khi đang ở nước ngoài mà người bán không cần phải về nước:
1. ĐIỀU KIỆN ĐỂ BÁN ĐẤT KHI ĐANG Ở NƯỚC NGOÀI:
Khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. HÌNH THỨC THỰC HIỆN GIAO DỊCH TỪ NƯỚC NGOÀI:
Nếu bạn không thể về Việt Nam để trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bạn có thể ủy quyền toàn phần cho người khác ở Việt Nam để thực hiện việc chuyển nhượng. Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định về việc công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:
Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
Như vậy, khi bạn đang ở nước ngoài thì bạn có thể đến Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán Việt Nam tại nước mà bạn đang cư trú để công chứng/chứng thực Hợp đồng ủy quyền. Sau gửi Hợp đồng ủy quyền (có thể gửi qua đường bưu điện) về Việt Nam cho người được ủy quyền. Người được ủy quyền đến Phòng Công chứng/ Văn phòng Công chứng ở Việt Nam để công chứng tiếp vào Hợp đồng ủy quyền, như vậy thủ tục công chứng Hợp đồng ủy quyền mới được hoàn tất.
Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý các vấn đề sau đây:
- Trước khi tới Đại sứ quán/ Lãnh sự quán, người bán đất cần chuẩn bị một bản dự thảo Hợp đồng ủy quyền, nội dung cần ghi rõ quyền, nghĩa vụ của người được ủy quyền, bao gồm việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn có thể tham khảo các mẫu Hợp đồng ủy quyền trên Internet hoặc nhờ Luật sư soạn thảo một bản Hợp đồng ủy quyền chuẩn chỉnh.
- Bạn nên liên hệ trước với những người có chức trách trong Đại sứ quán/ Lãnh sự quán (Thông qua email hoặc số điện thoại) để hỏi xem khi công chứng/ chứng thực Hợp đồng ủy quyền cần mang theo những giấy tờ gì, tùy vào mỗi quốc gia, rất có thể Đại sứ quán/ Lãnh sự quán sẽ yêu cầu bạn mang theo Hộ chiếu/Căn cước công dân của người ủy quyền, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính) hay Bản sao Căn cước công dân của người được ủy quyền…
3. THỦ TỤC BÁN ĐẤT CỤ THỂ:
Sau khi hoàn thành việc công chứng Hợp đồng ủy quyền, người được ủy quyền có thể thực hiện việc ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính);
- Căn cước công dân/ Hộ chiếu của người bán (Bản sao công chứng);
- Giấy chứng nhận kết hôn/ Xác nhận tình trạng hôn nhân của người bán;
- Hợp đồng ủy quyền về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Đã được công chứng);
- Căn cước công dân của người được ủy quyền (Bản chính);
- Các giấy tờ của bên mua: Căn cước công dân của người mua đất, Giấy chứng nhận kết hôn/ Xác nhận tình trạng hôn nhân;
- Các giấy tờ có liên quan khác theo yêu cầu của Tổ chức hành nghề công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai (Nếu có).
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Người được ủy quyền (đại diện cho bên chuyển nhượng) và bên mua (bên nhận chuyển nhượng) mang theo các giấy tờ đã chuẩn bị (ở bước 1) đến Phòng Công chứng/ Văn phòng Công chứng để tiến hành ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên
- Sau khi công chứng, bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có bất động sản;
- Hồ sơ gồm có Đơn đăng ký biến động/ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận (Theo mẫu quy định), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Đã được công chứng) và các giấy tờ đã chuẩn bị ở bước 1.
Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
- Bên bán và bên mua thỏa thuận về người có trách nhiệm nộp phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ;
- Sau khi hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính, người nhận chuyển nhượng sẽ được Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có bất động sản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỦ TỤC BÁN ĐẤT TỪ XA:
Nếu bạn không có thời gian và không chắc chắn về hiểu biết của mình, bạn có thể cân nhắc đến việc nhờ sự hỗ trợ từ Luật sư, các chuyên gia có kiến thức chuyên sâu về pháp luật. Họ có thể hỗ trợ bạn để thực hiện các công việc như sau:
- Soạn thảo và hướng dẫn công chứng Hợp đồng ủy quyền, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tư vấn các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Đại diện làm việc với các cơ quan nhà nước để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi.
Việc bán đất khi đang ở nước ngoài đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ đúng quy định của pháp luật để tránh rủi ro không đáng có. Hy vọng bài viết này đã cung cấp thông tin hữu ích để giúp bạn thực hiện giao dịch một cách suôn sẻ. Nếu bạn cần thêm sự hỗ trợ, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn chi tiết hơn.
