Thực tiễn hiện nay, cho thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vẫn tồn tại rộng rãi, đặc biệt trong những giai đoạn khi pháp luật còn khá lỏng lẻo về hình thức hợp đồng. Khi bên bán đột ngột qua đời hoặc không còn khả năng liên lạc, người mua rơi vào trạng thái pháp lý không rõ ràng: đất đã giao, tiền đã thanh toán, nhưng quyền sử dụng đất chưa được Nhà nước công nhận.
Tình huống này không chỉ gây khó khăn trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận mà còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp với người thừa kế, đồng chủ sở hữu hoặc các chủ thể có quyền, nghĩa vụ liên quan. Vì vậy, việc nhận diện đúng quy chế pháp lý áp dụng và lựa chọn phương án xử lý theo đúng trình tự luật định là yêu cầu bắt buộc để bảo đảm quyền lợi của người mua và giữ gìn sự ổn định trong quan hệ dân sự.
1. Hiệu lực pháp lý của giao dịch
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay mà không được công chứng hoặc chứng thực không đúng theo quy định của pháp luật và không hợp pháp, bởi theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực thì mới được cơ quan có thẩm quyền công nhận và làm cơ sở sang tên. Giấy tay không công chứng không đáp ứng hình thức bắt buộc nên không có giá trị pháp lý để đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đồng thời không đảm bảo quyền lợi của các bên, dễ phát sinh tranh chấp. Theo pháp luật hiện hành, việc ký hợp đồng giấy tay chỉ mang tính thỏa thuận dân sự nội bộ giữa các bên và không được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp hoặc khi một bên không thực hiện nghĩa vụ, vì vậy không thể coi là hợp đồng chuyển nhượng đất hợp pháp theo quy định hiện hành.
2. Trường hợp bên bán đã chết
Trong trường hợp người bán đã chết thì quan hệ dân sự không chấm dứt mà chuyển sang cho những người thừa kế theo Điều 615 Bộ luật dân sự 2015.
Người mua cần xác minh ai là người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của bên bán. Việc này đảm bảo đầy đủ chủ thể trong giao dịch mới thực hiện được. Sau khi xác minh người thừa kế, thì bên mua và bên thừa kế có thể thỏa thuận lại để thực hiện nghĩa vụ. Nếu người thừa kế đồng ý, hai bên có thể lập văn bản tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng có công chứng để bảo đảm hiệu lực pháp lý của hợp đồng. Trong trường hợp bên thừa kế không hợp tác hoặc phát sinh tranh chấp, người mua có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch viết tay hoặc yêu cầu bên thừa kế thực hiện nghĩa vụ mà người chết để lại.
3. Trường hợp bên bán mất tích hay không liên lạc được
Khi bên bán mất tích hoặc không có khả năng liên lạc, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không tự động chấm dứt, nhưng người mua gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp đồng.
Thứ nhất, bên mua cần xác minh tình trạng cư trú hiện nay của bên bán.
Bên mua có thể yêu cầu Tòa án xác minh cư trú của người bán thực tế tại địa phương hoặc tự mình đến cơ quan có thẩm quyền để xác minh cư trú của người bán theo Luật cư trú 2020. Việc xác minh cư trú là cơ sở để Tòa án xác nhận rằng người mua không thể liên hệ trực tiếp để yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Thứ hai, yêu cầu Tòa án tuyên bố mất tích.
Theo khoản 1 Điều 68 Bộ luật dân sự 2015 thì người mua có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố mất tích để thực hiện nghĩa vụ hợp đồng thông qua người đại diện theo pháp luật đối với người mất tích.
Thứ ba, yêu cầu Tòa án công nhận tính hợp pháp của giao dịch trên.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 đối với giao dịch dân sự vi phạm về công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Như vậy, giao dịch chuyển nhượng đất bằng giấy tay khi bên bán đã chết hoặc không liên lạc được luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý, đòi hỏi người mua phải tuân thủ đúng trình tự xác minh cư trú và yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp theo Bộ luật Dân sự 2015. Việc xử lý đúng quy định giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và bảo đảm tính an toàn, minh bạch trong quá trình xác lập và chuyển giao quyền sử dụng đất.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Website: https://luatsuhoidap.com
