Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) sai vị trí là một vấn đề pháp lý khá phổ biến, đặc biệt là ở những địa phương mà chế độ quản lý đất đai còn lỏng lẻo, việc này gây ra rất nhiều hệ lụy cho người dân. Điều này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc do lỗi từ phía cơ quan chức năng. Vậy, khi phát hiện thửa đất được cấp không đúng vị trí, người sử dụng đất phải xử lý ra sao? Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết để giải quyết vấn đề này.
1. XÁC ĐỊNH LỖI SAI TRONG VIỆC CẤP ĐẤT:
Khi phát hiện thửa đất của mình được cấp không đúng vị trí, điều đầu tiên cần làm là xác định nguyên nhân dẫn đến sự sai sót này. Các nguyên nhân phổ biến gồm:
- Sai sót trong đo đạc: Do lỗi kỹ thuật hoặc do sự nhầm lẫn của đơn vị đo đạc, dẫn đến việc vị trí đất trên sổ đỏ không trùng khớp với thực tế.
- Sai lệch trong bản đồ địa chính: Bản đồ địa chính là cơ sở pháp lý quan trọng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có sai sót trong bản đồ, vị trí đất cấp sẽ không chính xác.
- Sai sót từ cơ quan chức năng: Có thể trong quá trình cấp sổ đỏ, các cơ quan chức năng đã nhầm lẫn về vị trí thực tế của thửa đất.
2. THỦ TỤC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÓ SAI SÓT VỀ VỊ TRÍ:
2.1 Quy định của pháp luật:
Khoản 6 Điều 135 Luật đất đai năm 2024 quy định trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Ngoài ra, khoản 1 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29 tháng 07 năm 2024 quy định về các trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp như sau:
Điều 38. Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 7 Điều 46 của Nghị định này;
d) Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
đ) Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;
e) Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;
g) Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;
h) Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
i) Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.
Như vậy, vị trí thửa đất trên giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận đã cấp thì thuộc trường hợp phải cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp.
2.2 Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Sử dụng Mẫu số 11 ĐK theo quy định. Trong đơn cần điền đầy đủ thông tin về người sử dụng đất, thông tin về thửa đất, giấy chứng nhận đã cấp và trình bày lý do đề nghị cấp đổi.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
2.3 Nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi ở đâu?
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cụ thể:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
(Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 38, khoản 1 Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29 tháng 07 năm 2024).
2.4 Trình tự giải quyết:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ;
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất;
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra thực địa và đối chiếu với hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã cấp để xác định đúng vị trí thửa đất;
- Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
3. THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP (NẾU CÓ):
Trong trường hợp việc cấp sai vị trí gây ra tranh chấp với người sử dụng đất liền kề hoặc các bên khác, người sử dụng đất cần thực hiện các bước sau:
3.1 Gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai:
- Người sử dụng đất nộp Đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn đề nghị hòa giải, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức buổi hòa giải tranh chấp đất đai giữa các bên có liên quan;
- Nếu hòa giải thành, các bên sẽ lập biên bản thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp.
3.2 Giải quyết tranh chấp tại Tòa án:
Nếu hòa giải không thành, người sử dụng đất sẽ nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp. Nếu trong đơn khởi kiện có yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc vụ án có đương sự đang ở nước ngoài thì phải nộp đơn ở Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp.
Thành phần hồ sơ khởi kiện gồm có:
- Đơn khởi kiện: Đơn cần ghi rõ thông tin về nguyên đơn (người khởi kiện), bị đơn (người bị kiện), nội dung tranh chấp và yêu cầu của bạn;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản sao công chứng): Tài liệu chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bạn đối với phần đất có tranh chấp;
- Chứng cứ chứng minh: Lời khai của nhân chứng, kết quả đo đạc đất đai, bản đồ địa chính các thời kỳ, trích lục hồ sơ nguồn gốc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
- Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã: Đây là tài liệu quan trọng bắt buộc phải có để đủ điều kiện nộp đơn khởi kiện.
- Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao công chứng).
- Lưu ý: Một số Tòa án hiện vẫn còn yêu cầu cung cấp giấy “Xác nhận thông tin về cư trú” của đương sự.
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ tổ chức các buổi lấy lời khai, hòa giải, thẩm định, đo đạc, định giá đất tranh chấp, thu thập hồ sơ quản lý đất đai… Sau cùng sẽ đưa vụ án ra xét xử để giải quyết theo quy định của pháp luật.
4. MỘT SỐ LƯU Ý QUAN TRỌNG:
Khi phát hiện ra sai sót trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần lưu ý các vấn đề sau:
- Chuẩn bị tài liệu đầy đủ: Để quá trình xử lý diễn ra nhanh chóng, người dân cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu liên quan như sổ đỏ, bản đồ địa chính, các biên bản đo đạc thực địa, và các chứng cứ khác.
- Giữ bình tĩnh và tuân thủ quy trình: Sai sót trong việc cấp đất là một lỗi kỹ thuật phổ biến, và cơ quan chức năng thường sẽ hỗ trợ người dân trong việc khắc phục. Vì vậy, người dân cần bình tĩnh và tuân thủ quy trình làm việc với cơ quan chức năng để đạt được kết quả tốt nhất.
- Đề phòng tranh chấp: Nếu việc cấp sai vị trí gây ra tranh chấp với các bên khác, người sử dụng đất cần lưu ý đến việc bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách thu thập đầy đủ chứng cứ và tham gia hòa giải tại địa phương trước khi khởi kiện ra tòa án.
- Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì phải chờ Tòa án giải quyết tranh chấp xong mới tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận được.
5. KẾT LUẬN:
Việc cấp thửa đất không đúng vị trí là một tình huống phức tạp nhưng không hiếm gặp. Người dân khi phát hiện thửa đất được cấp sai vị trí cần nhanh chóng liên hệ với cơ quan chức năng để được hỗ trợ giải quyết. Thủ tục cần tuân thủ đúng quy trình pháp luật, bao gồm việc gửi đơn yêu cầu, đo đạc lại và chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người sử dụng đất cần chuẩn bị tài liệu đầy đủ và sẵn sàng bảo vệ quyền lợi của mình thông qua hòa giải hoặc tòa án.
Việc xử lý kịp thời và đúng quy định sẽ giúp tránh được những rủi ro pháp lý về sau, đảm bảo quyền lợi sử dụng đất của người dân.
Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về cách xử lý khi phát hiện thửa đất được cấp không đúng vị trí.
