Không ít hộ gia đình từng xây nhà lấn đất, sử dụng sai mục đích hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý… rồi thấp thỏm lo sợ rằng mảnh đất của mình sẽ “vĩnh viễn” không được cấp sổ đỏ. Thế nhưng, thực tế lại có những trường hợp dù có vi phạm, đất vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).Vậy rốt cuộc, ranh giới giữa vi phạm bị xử lý và vi phạm vẫn được công nhận nằm ở đâu? Cùng APEX LEGAL tìm hiểu quy định mới nhất trong Luật Đất đai 2024 để hiểu rõ và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có nhé!
1. Đất chưa có giấy tờ hợp lệ vẫn được cấp sổ đỏ – quy định mới cần biết
Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, Nhà nước cho phép cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà chưa có giấy tờ hợp lệ, với điều kiện sau:
– Không vi phạm pháp luật về đất đai;
– Không thuộc trường hợp được giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền.
Quy định này được hướng dẫn cụ thể theo thời điểm sử dụng đất và hạn mức công nhận đất ở. Đây được xem là bước tiến lớn, giúp hợp thức hóa quyền sử dụng cho nhiều trường hợp đất “ổn định lâu dài” nhưng thiếu giấy tờ, từ đó bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân.
(Nguồn ảnh: Internet)
2. Các trường hợp đất vi phạm nhưng vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, vẫn có thể được xem xét cấp GCNQSDĐ nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Cụ thể, các nhóm trường hợp gồm:
a) Vi phạm lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, lòng đường/ lề đường/ vỉa hè
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà đất có nguồn gốc từ việc lấn hoặc chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng (sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc) hoặc lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè, hoặc lấn/chiếm đất dành cho xây trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác.
Thông thường, phần diện tích đã lấn/chiếm mà Nhà nước thu hồi để giao lại cho công trình sẽ không được cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, nếu sau này có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng (do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) và phần diện tích lấn/chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ, không còn nằm trong chỉ giới xây dựng đường giao thông, và không nằm trong diện dùng cho trụ sở, công trình công cộng thì người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp GCNQSDĐ, kèm theo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
b) Vi phạm khi lấn/chiếm đất thuộc nông, lâm trường
Trường hợp người sử dụng đất lấn/chiếm diện tích đất có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường, mà Nhà nước đã giao đất không thu tiền sử dụng cho các đối tượng qua các thời kỳ. Nếu là đất sử dụng từ trước 1/7/2014, thì có thể được xem xét cấp GCNQSDĐ.
Nếu diện tích đất lấn/chiếm được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở trước ngày 1/7/2014, và không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ cũng như không thuộc mục đích xây dựng hạ tầng công cộng, thì được xem xét cấp GCNQSDĐ.
c) Vi phạm không thuộc hai nhóm trên nhưng sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn, chiếm hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao/cho thuê/ công nhận quyền sử dụng đất, nếu đang sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc phân khu, hoặc quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch nông thôn, thì được xem xét cấp GCNQSDĐ (và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính).
d) Đất nông nghiệp tự khai hoang, không tranh chấp
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp GCNQSDĐ theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu vượt hạn mức thì phần vượt sẽ được chuyển thành thuê đất của Nhà nước.
Lưu ý: Những quy định này chỉ áp dụng với trường hợp sử dụng đất có vi phạm trước ngày 1/7/2014. Vi phạm sau thời điểm này không được xét cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai 2024.
3. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nếu thuộc các TH trên
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) nộp 01 bộ hồ sơ (Mẫu 15) tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và chuyển hồ sơ về UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Xử lý tại UBND cấp xã
UBND cấp xã trích lục bản đồ địa chính, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Với nhà ở, công trình xây dựng không phép, chủ sở hữu phải tự chịu trách nhiệm về việc xác định điều kiện tồn tại trước 1/7/2025 (theo Khoản 3 Điều 148 và Khoản 3 Điều 149).
Bước 3: Công khai và kiểm tra
UBND cấp xã niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở và khu dân cư để lấy ý kiến.
Sau thời gian này, nếu không có khiếu nại, tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra điều kiện cấp GCNQSDĐ.
Bước 4: Thông báo và chuyển hồ sơ
– Nếu không đủ điều kiện, UBND xã ban hành Thông báo xác nhận kết quả đăng ký, cập nhật vào hồ sơ địa chính và gửi trả người nộp.
– Nếu đủ điều kiện, UBND xã chuyển Phiếu thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, sau đó hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
KẾT LUẬN: Việc đất có vi phạm vẫn được xem xét cấp sổ đỏ là một chính sách mang tính nhân văn, thực tiễn, vừa đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân, vừa tăng cường hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải mọi hành vi vi phạm đều được cấp GCNQSDĐ. Người sử dụng đất cần xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất, chủ động hoàn thiện hồ sơ và nghĩa vụ tài chính, để tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị từ chối cấp GCN trong tương lai.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Website: https://luatsuhoidap.com/
