𝐇Ợ𝐏 ĐỒ𝐍𝐆 𝐌𝐔𝐀 𝐁Á𝐍 ĐẤ𝐓 𝐕𝐈Ế𝐓 𝐓𝐀𝐘 𝐂Ó 𝐆𝐈Á 𝐓𝐑Ị 𝐏𝐇Á𝐏 𝐋Ý 𝐊𝐇Ô𝐍𝐆?
𝐂â𝐮 𝐡ỏ𝐢 𝐭ừ 𝐤𝐡á𝐜𝐡 𝐡à𝐧𝐠: Thưa LS, tôi có mua một mảnh đất của ông A vào tháng 2/2020, hợp đồng mua bán nhà đất được viết tay, không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên đến nay người bán là ông A vẫn trốn tránh không giao đất và cũng không trả lại tiền cho tôi. Hợp đồng viết tay trên có giá trị pháp lý không, tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
𝐆𝐢ả𝐢 đá𝐩:Đối với trường hợp của ban, chúng tôi xin giải đáp từng câu hỏi bằng các phân tích dưới đây:
𝐇Ợ𝐏 ĐỒ𝐍𝐆 𝐌𝐔𝐀 𝐁Á𝐍 ĐẤ𝐓 𝐕𝐈Ế𝐓 𝐓𝐀𝐘 𝐂Ó 𝐇Ợ𝐏 𝐏𝐇Á𝐏?
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Việc bạn giao dịch, mua bán đất bằng giấy viết tay là rất rủi ro về mặt pháp lý bởi hợp đồng mua bán có khả năng sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức.
Do đó mua đất bằng hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý theo quy định hiện hành.
𝐍𝐇Ữ𝐍𝐆 𝐑Ủ𝐈 𝐑𝐎 𝐂Ủ𝐀 𝐇Ợ𝐏 ĐỒ𝐍𝐆 𝐌𝐔𝐀 𝐁Á𝐍 𝐍𝐇À ĐẤ𝐓 𝐕𝐈Ế𝐓 𝐓𝐀𝐘:
Theo quy định của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đứng tên người bán.
Như vậy, khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thì không thể đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó bạn không thể thực hiện các quyền hoặc bị hạn chế khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… đối với quyền sử dụng đất trên.
Ngoài ra, do hợp đồng mua bán đất trên không được cơ quan có thẩm quyền công nhận nên ông A khả năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho cùng lúc nhiều người, dẫn đến tranh chấp về sau.
𝐗Ử 𝐋Ý 𝐇Ợ𝐏 ĐỒ𝐍𝐆 𝐌𝐔𝐀 𝐁Á𝐍 ĐẤ𝐓 𝐕𝐈Ế𝐓 𝐓𝐀𝐘 𝐍𝐇Ư 𝐓𝐇Ế 𝐍À𝐎?
Trường hợp của bạn, do hợp đồng mua bán đất chỉ bằng tờ giấy viết tay, chưa được công chứng, chứng thực nên phải xét đến việc hiện tại các bên đã thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đến đâu.
𝐓𝐫ườ𝐧𝐠 𝐡ợ𝐩 𝟏: Nếu bạn trả chưa đủ mức 2/3 nghĩa vụ thanh toán tiền thì một bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên trong trường hợp của bạn, ông A vẫn chưa giao đất nên bạn không có nghĩa vụ phải trả lại đất cho ông A. Ngược lại, ông A có nghĩa vụ phải trả lại tiền cho bạn.
𝐓𝐫ườ𝐧𝐠 𝐡ợ𝐩 𝟐: Nếu bạn đã trả đủ tiền cho ông A hoặc trả đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bạn có quyền khởi kiện và yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch hợp pháp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Khi đó ông A buộc phải thực hiện nghĩa vụ giao đất cho bạn.
𝐊ế𝐭 𝐥𝐮ậ𝐧: Hợp đồng mua bán đất viết tay mà không được công chứng, chứng thực là không tuân thủ quy định về hình thức của một giao dịch quyền sử dụng đất và có khả năng bị vô hiệu do vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng đó vẫn có thể được Tòa án công nhận hiệu lực theo yêu cầu của một bên hoặc các bên.
