Mua đất là một quyết định quan trọng, các giao dịch liên quan đất mua bán đất đều có giá trị lớn và thủ tục pháp lý khá phức tạp. Vì vậy, để đảm bảo rằng giao dịch diễn ra suôn sẻ và an toàn, bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng một số yếu tố pháp lý trước khi quyết định mua. Dưới đây là những điều cần lưu ý:
1. KIỂM TRA TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ:
Bạn cần yêu cầu bên bán đất phải đưa ra bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để kiểm tra các điểm sau:
1.1 Việc kiểm tra giấy chứng nhận để đảm bảo rằng mảnh đất bạn dự kiến mua đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đất có giấy chứng nhận tức là đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán đất. Nếu mảnh đất đó vẫn chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn nên thận trọng, hãy liên hệ với cán bộ địa chính, văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thật kỹ xem mảnh đất đó có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Nếu đủ điều kiện thì bạn cần yêu cầu chủ đất tiến hành các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Lưu ý rằng bạn chỉ nên thanh toán toàn bộ tiền mua đất sau khi đất đã được cấp sổ lần đầu và đã ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì tốt nhất nên từ chối giao dịch vì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
1.2 Kiểm tra sổ đỏ là thật hay giả:
Không phải tất cả nhưng trong một số trường hợp nếu thấy có điểm nghi vấn, cần xác minh xem sổ đỏ bạn được bên bán cung cấp là thật hay giả? Cách kiểm tra chính xác nhất là bạn liên hệ cán bộ địa chính hoặc văn phòng đặt ký đất đai để đối chiếu các thông tin được ghi trong giấy chứng nhận so với các thông tin trên dữ liệu địa chính. Nếu thông tin không trùng khớp thì rất có thể là sổ giả.
1.3 Kiểm tra quyền sử dụng đất:
Xác minh xem người bán có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không? Nếu người bán đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người bán chính là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà bạn dự kiến mua.
Đồng thời, bạn cũng cần lưu ý các trường hợp sau đây:
- Đất thuộc quyền sử dụng chung: Chẳng hạn như đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, hộ gia đình hay do một nhóm người có chung quyền sử dụng (Tên của những người này sẽ được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đối với đất thuộc quyền sử dụng chung thì việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên đồng quyền sử dụng.
- Người bán đất không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận: Trường hợp này rất phổ biến, nhiều người không phải là chủ đất nhưng đứng ra ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lại. Nếu giao dịch diễn ra thuận lợi thì không sao cả, các bên vẫn đạt được mục đích ban đầu khi tham gia giao dịch. Tuy nhiên, nếu có phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc thì rất có thể Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu, sẽ rất rủi ro cho bên mua khi đã giao tiền cọc cho bên bán. Vì vậy, đối với trường hợp này, bạn cần yêu cầu bên bán phải cung cấp Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, theo đó chủ sở hữu quyền sử dụng đất (đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền toàn phần cho người được ủy quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.4 Kiểm tra mảnh đất có các ràng buộc pháp lý không?
- Kiểm tra xem đất đang có tranh chấp hay không?: Theo quy định của pháp luật thì mảnh đất đang có tranh chấp sẽ không được thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng, vì vậy việc kiểm tra mảnh đất bạn dự kiến mua đang có tranh chấp với các người sử dụng đất liền kề, tranh chấp với các bên khác hay không là vô cùng quan trọng. Bạn có thể nhờ cán bộ địa chính xã kiểm tra xem đất có tranh chấp không hoặc bạn có thể yêu cầu bên bán phải xin Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp.
- Kiểm tra xem đất có đang bị thế chấp cho khoản vay tại Ngân hàng hay không?: Pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng, tuy nhiên việc thực hiện giao dịch phải thông báo cho Ngân hàng (Bên nhận thế chấp) được biết và phải được Ngân hàng chấp thuận bằng văn bản (Nội dung này thường được quy định trong Hợp đồng thế chấp tài sản). Ngoài ra, nếu không được Ngân hàng chấp thuận thì bên bán (bên thế chấp) phải tất toán khoản vay tại Ngân hàng, xóa thế chấp thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra xem có còn hạn sử dụng đất không?: Thời hạn sử dụng đất có thể kiểm tra tại Trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất hết thời hạn sử dụng đất thì không được phép giao dịch chuyển nhượng, khi đó chủ sử dụng đất cần phải làm thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất rồi mới tiếp tục việc chuyển nhượng.
- Để ý nội dung phần “Ghi chú” tại Trang 2 Giấy chứng nhận: Tại đây sẽ có các hạn chế trong việc sử dụng đất, đây cũng là một trong những yếu tố để quyết định có nên mua đất hay không?
2. KIỂM TRA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:
2.1 Lý do cần phải kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất:
Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất là một bước quan trọng giúp tránh được các rủi ro tiềm ẩn và đảm bảo quyền lợi của bạn, dưới đây là một số lý do:
- Tránh mua đất nằm trong diện quy hoạch: Mảnh đất có thể nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng cho mục đích khác như mở đường, xây dựng công trình công cộng, khu công nghiệp, hoặc bị nhà nước thu hồi trong tương lai. Nếu bạn mua phải đất thuộc diện này, có thể đối mặt với việc đất bị giải tỏa mà không được bồi thường thỏa đáng.
- Đảm bảo tính pháp lý và quyền sử dụng đất: Nếu mảnh đất bạn mua nằm trong diện quy hoạch hoặc đang trong giai đoạn chờ thu hồi, quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế hoặc không được công nhận đầy đủ. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng xây dựng, kinh doanh hoặc thực hiện các dự án cá nhân trên mảnh đất đó.
- Tránh thiệt hại về giá trị đất: Đất nằm trong diện quy hoạch thường có giá trị thấp hơn do nguy cơ bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Khi không kiểm tra quy hoạch, bạn có dddsfd mua đất với giá cao nhưng giá trị thực tế của đất lại thấp hơn do tình trạng quy hoạch, dẫn đến thiệt hại tài chính.
- Hạn chế khó khăn trong việc xin giấy phép xây dựng: Nếu đất thuộc diện quy hoạch không phù hợp với mục đích sử dụng của bạn, như muốn xây nhà ở nhưng đất lại nằm trong quy hoạch công nghiệp hoặc nông nghiệp, bạn sẽ khó xin được giấy phép xây dựng. Việc này gây khó khăn trong quá trình xây dựng hoặc phát triển bất động sản trên mảnh đất đó.
- Tránh tranh chấp và rắc rối pháp lý: Việc mua đất nằm trong diện quy hoạch mà không biết có thể dẫn đến các tranh chấp với nhà nước hoặc người bán, do quyền sử dụng đất không được đảm bảo. Bạn có thể gặp khó khăn khi muốn bán lại mảnh đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
- Yên tâm về lâu dài: Kiểm tra quy hoạch giúp bạn yên tâm về tính ổn định và lâu dài của mảnh đất. Bạn có thể an tâm xây dựng, đầu tư hoặc ở mà không lo ngại về việc nhà nước sẽ thu hồi đất hoặc thay đổi mục đích sử dụng đột ngột.
- Nâng cao khả năng đầu tư và sinh lời: Nếu bạn mua đất với mục đích đầu tư, việc kiểm tra quy hoạch giúp bạn đánh giá được tiềm năng phát triển của khu vực, từ đó có quyết định đầu tư hợp lý. Những khu vực có quy hoạch tốt và ổn định sẽ mang lại giá trị cao hơn trong tương lai.
2.2 Cách kiểm tra quy hoạch:
a. Kiểm tra trực tiếp tại cơ quan nhà nước:
Bạn có thể đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch của mảnh đất, bao gồm:
- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Đây là nơi lưu giữ và quản lý các thông tin quy hoạch sử dụng đất, bạn có thể yêu cầu tra cứu thông tin của mảnh đất tại đây.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện/quận hoặc xã/phường: Họ có thể cung cấp thông tin quy hoạch cho bạn hoặc hướng dẫn bạn đến cơ quan chức năng thích hợp để kiểm tra.
Bạn cần phải nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai theo mẫu số 01/PYC – Bạn có thể tải mẫu tại đây Mẫu số 01 PYC
b. Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất qua Sở Quy hoạch – Kiến trúc:
Ngoài Phòng Tài nguyên và Môi trường, bạn cũng có thể đến Sở Quy hoạch – Kiến trúc của địa phương để kiểm tra quy hoạch. Sở này chịu trách nhiệm về quy hoạch chung của tỉnh/thành phố, bao gồm các khu vực được quy hoạch để phát triển đô thị, khu công nghiệp, công trình công cộng,…
Tại đây, bạn có thể yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch chi tiết của mảnh đất, bao gồm:
- Loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất công nghiệp,…)
- Tình trạng quy hoạch (có thuộc diện thu hồi, mở đường hay không)
- Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.
c. Tra cứu qua website của cơ quan chức năng:
Nhiều địa phương hiện nay đã cung cấp dịch vụ tra cứu quy hoạch trực tuyến thông qua website chính thức của các cơ quan nhà nước. Bạn có thể truy cập vào trang web của:
- Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương.
- Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc các đơn vị quản lý đất đai.
Các website này cho phép bạn nhập thông tin mảnh đất, như số thửa đất, số tờ bản đồ hoặc địa chỉ để tra cứu quy hoạch trực tuyến. Nếu có ứng dụng di động riêng của từng địa phương, bạn cũng có thể sử dụng để tra cứu.
d. Tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai:
Văn phòng đăng ký đất đai là nơi lưu trữ thông tin chi tiết về từng thửa đất, bao gồm các thông tin về quy hoạch, tình trạng pháp lý và các giao dịch liên quan đến đất đai. Khi đến đây, bạn có thể yêu cầu tra cứu quy hoạch đất bằng cách:
- Nộp hồ sơ đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch (mẫu đơn theo quy định).
- Cung cấp các thông tin liên quan đến thửa đất như số tờ, số thửa, hoặc bản vẽ địa chính.
Thời gian xử lý thông tin sẽ tùy thuộc vào quy định của từng địa phương, thường từ 03 đến 07 ngày làm việc.
e. Hỏi thông tin từ người dân và cán bộ địa phương:
Một cách đơn giản và nhanh chóng khác là hỏi thông tin từ người dân địa phương hoặc cán bộ địa chính xã/phường. Những người này thường nắm rõ thông tin quy hoạch chung của khu vực và có thể cung cấp thông tin sơ bộ về tình trạng quy hoạch.
f. Thuê dịch vụ pháp lý hoặc môi giới chuyên nghiệp:
Nếu không có kinh nghiệm hoặc không muốn mất thời gian, bạn có thể thuê luật sư hoặc công ty dịch vụ tư vấn pháp lý để giúp bạn kiểm tra thông tin quy hoạch. Các đơn vị này sẽ đại diện cho bạn làm việc với các cơ quan chức năng, tra cứu thông tin quy hoạch và báo cáo chi tiết về mảnh đất bạn đang quan tâm.
Ngoài ra, các công ty môi giới bất động sản uy tín cũng có khả năng cung cấp thông tin quy hoạch nhanh chóng và chính xác, giúp bạn tiết kiệm thời gian.
g. Sử dụng bản đồ quy hoạch trực tuyến:
Một số địa phương đã cung cấp bản đồ quy hoạch số hóa trên các nền tảng trực tuyến. Bạn có thể sử dụng Google Maps, Zalo, hoặc các trang web bản đồ quy hoạch của địa phương để xác định vị trí mảnh đất và kiểm tra thông tin quy hoạch.
3. KIỂM TRA HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT:
3.1 Lý do cần phải kiểm tra hiện trạng sử dụng đất:
Dưới đây là các lý do chính vì sao việc kiểm tra hiện trạng sử dụng đất là cần thiết:
- Kiểm tra diện tích và ranh giới đất thực tế: Hiện trạng sử dụng đất thực tế có thể khác với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Có trường hợp đất bị lấn chiếm, hoặc diện tích đất thực tế lớn hoặc nhỏ hơn diện tích ghi trong giấy tờ. Việc kiểm tra giúp bạn xác định chính xác diện tích, ranh giới mảnh đất, đảm bảo rằng bạn mua đúng phần đất bạn mong muốn.
- Tránh các rủi ro về tranh chấp đất đai: Hiện trạng sử dụng đất có thể cho biết đất có đang bị lấn chiếm hoặc xảy ra tranh chấp với hàng xóm hoặc các bên liên quan hay không. Nếu bạn mua đất mà không kiểm tra kỹ lưỡng, bạn có thể rơi vào các vụ tranh chấp kéo dài, gây phiền toái và thiệt hại tài chính.
- Xác định các công trình xây dựng trên đất: Kiểm tra hiện trạng đất giúp bạn xác định các công trình có trên đất, như nhà ở, chuồng trại, tường rào, đường đi, cây trồng lâu năm… để biết được những tài sản nào thuộc quyền sở hữu của bên bán. Ngoài ra, bạn cũng cần biết các công trình này có được xây dựng hợp pháp hay không, có nằm trong diện phải tháo dỡ hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính hay không.
- Đánh giá khả năng sử dụng ngay: Một số mảnh đất có thể không phù hợp với việc xây dựng hoặc sử dụng ngay do địa chất không tốt, địa hình phức tạp, đất bị sạt lở, ngập lụt,… Việc kiểm tra hiện trạng sẽ giúp bạn đánh giá được khả năng sử dụng đất và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý hơn.
3.2 Kiểm tra hiện trạng như thế nào?
- Bạn phải tới địa điểm mảnh đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đi nhớ mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để lấy các thông tin đối chiếu.
- Thuê một đơn vị đo đạc (Có thể là đơn vị Nhà nước hoặc tư nhân) để đo đạc vị trí các điểm của thửa đất theo tọa độ, sau đó áp kết quả đo đạc lên bản đồ địa chính để so sánh, đối chiếu.
- Các công trình trên đất bạn có thể kiểm tra bằng mắt thường hoặc có thể yêu cầu đo đạc luôn cả vị trí, kích thước, diện tích các công trình có trên đất. Đồng thời bạn cũng có thể yêu cầu chủ đất phải cung cấp các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu đối với các công trình trên đất đó.
4. RÀ SOÁT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC KỸ LƯỠNG:
Rà soát hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn và tránh các rủi ro pháp lý. Để đảm bảo hợp đồng chặt chẽ, minh bạch và đúng quy định pháp luật, bạn nên chú ý các yếu tố sau:
4.1 Kiểm tra thông tin các bên trong hợp đồng:
Hợp đồng cần thể hiện đầy đủ thông tin của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc:
- Thông tin cá nhân: Họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ thường trú của cả hai bên.
- Đảm bảo bên bán đất có quyền sử dụng đất hợp pháp bằng cách kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Nếu một bên là đại diện cho người khác, kiểm tra giấy ủy quyền và xác minh quyền hạn của người đại diện.
4.2 Kiểm tra mô tả chi tiết về tài sản đất đai:
Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ ràng thông tin về mảnh đất:
- Địa chỉ, diện tích, ranh giới của mảnh đất.
- Số tờ, số thửa và thông tin trên sổ đỏ.
- Tình trạng pháp lý của đất: Đất có thuộc diện tranh chấp, quy hoạch, thế chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án không?
Thông tin này cần khớp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo bạn đang giao dịch với đúng mảnh đất.
4.3 Xác định rõ số tiền và hình thức đặt cọc:
- Số tiền đặt cọc: Hợp đồng phải nêu rõ số tiền đặt cọc bằng số và chữ, chiếm bao nhiêu phần trăm của giá trị giao dịch. Thông thường, mức đặt cọc dao động từ 5-20% giá trị mảnh đất.
- Hình thức thanh toán: Ghi rõ cách thức thanh toán (chuyển khoản, tiền mặt) và thời điểm thanh toán. Nếu thanh toán bằng chuyển khoản, cần ghi lại thông tin tài khoản ngân hàng.
- Biên bản giao nhận tiền: Yêu cầu làm biên bản xác nhận giao nhận tiền đặt cọc, có chữ ký của cả hai bên và có nhân chứng (nếu cần thiết).
4.4 Cam kết về việc ký hợp đồng mua bán:
Hợp đồng cần quy định rõ thời gian và địa điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức tại Văn phòng công chứng. Cụ thể:
- Thời gian thực hiện: Xác định thời gian hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng.
- Quy định cụ thể trách nhiệm mỗi bên trong việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết cho quá trình công chứng.
4.5 Điều khoản xử lý khi một bên vi phạm hợp đồng:
Hợp đồng cần nêu rõ hậu quả pháp lý nếu một trong hai bên vi phạm, bao gồm:
- Bên bán từ chối bán: Trường hợp này, bên bán phải hoàn trả số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc một số tiền bằng với số tiền đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận một mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn.
- Bên mua từ chối mua: Bên mua sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc đã giao, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
- Quy định chi tiết hơn về các tình huống bất khả kháng, như thiên tai, sự kiện pháp lý ngoài tầm kiểm soát khiến một trong hai bên không thể hoàn thành giao dịch.
4.6 Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên:
Hợp đồng phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, bao gồm:
- Bên bán có nghĩa vụ chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý và không được thế chấp hoặc chuyển nhượng đất cho bên thứ ba trong thời gian đặt cọc.
- Bên mua có nghĩa vụ hoàn tất việc thanh toán phần còn lại đúng thời hạn thỏa thuận sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
4.7 Kiểm tra chữ ký và sự xác nhận của các bên:
- Cả hai bên cần ký đầy đủ vào hợp đồng. Nếu một bên là đại diện cho người khác, cần kiểm tra tính pháp lý của giấy ủy quyền và xác minh chữ ký.
- Nhân chứng: Hợp đồng có thể có sự xác nhận của nhân chứng hoặc người làm chứng, điều này giúp tăng tính xác thực và bảo vệ quyền lợi của các bên khi có tranh chấp xảy ra.
4.8 Công chứng hợp đồng đặt cọc:
Mặc dù pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nhưng để đảm bảo an toàn, bạn có thể yêu cầu thực hiện tại văn phòng công chứng. Điều này giúp tăng tính minh bạch và hợp pháp của hợp đồng.
KẾT LUẬN:
Mua đất không chỉ là giao dịch tài chính lớn, mà còn liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp. Việc kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua giúp bạn đảm bảo giao dịch an toàn, tránh các rủi ro không đáng có về sau. Để yên tâm hơn, bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về đất đai hoặc các chuyên gia bất động sản trước khi quyết định mua đất.
