Tách thửa đất ở (đất thổ cư) là nhu cầu phổ biến khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Từ năm 2026, việc tách thửa đất tại Quảng Trị được áp dụng theo Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 04/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Trị. Luật sư Apex Legal tổng hợp và phân tích các điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu được tách sổ và mẫu đơn áp dụng mới nhất trong bài viết dưới đây.
1. Điều kiện tách thửa
Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định;
– Thửa đất còn thời hạn sử dụng;
– Không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Bảo đảm lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng, đáp ứng yêu cầu về cấp nước, thoát nước và nhu cầu thiết yếu khác;
– Diện tích thửa đất sau khi tách đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh;
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải tách thửa, diện tích sau tách không nhỏ hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau chuyển mục đích (trừ trường hợp đất ở và đất khác mà người sử dụng đất không có nhu cầu tách);
– Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhưng không đủ điều kiện về diện tích, kích thước theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Như vậy, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có liên quan.
2. Điều kiện tách thửa đối với tỉnh Quảng Trị
Ngày 15 tháng 1 năm 2026, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Trị ban hành quyết định quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.
Theo đó, tại Điều 3 quyết định số 04/2026/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Trị quy định điều kiện tách thửa bao gồm:
Ngoài các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2 Điều 220 Luật số 31/2024/QH15 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, việc tách thửa đất phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
– Các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích, kích thước tối thiểu.
– Thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Đất ở không thuộc khu vực quy hoạch chi tiết để phân lô giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất tái định cư hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất.
– Đất nông nghiệp không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, trừ đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.
– Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì bề rộng của phần lối đi phải đảm bảo như sau:
+ Tối thiểu 3,5 m đối với trường hợp tách thành 2-5 thửa đất.
+ Tối thiểu 4,5 m đối với trường hợp tách thành 06 thửa đất trở lên.
– Đối với đất nông nghiệp thì sử dụng bờ vùng, bờ thửa của thửa đất đó để làm lối đi.
3. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa tại Quảng Trị
Tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 04/2026/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Trị quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở.
Theo đó, phần đất ở trong thửa đất sau tách phải đạt tối thiểu 50 m², đồng thời đáp ứng các điều kiện về hình thể thửa đất, gồm: mặt tiền tối thiểu 4,0 m, chiều sâu tối thiểu 6,0 m, và phải tiếp giáp với đường giao thông hiện có hoặc lối đi chung hợp pháp.
– Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh và có cạnh mặt tiền và một số cạnh khác không đủ 4,0 m nhưng trong phạm vi thửa đất đó chứa được hình vuông hoặc hình chữ nhật đảm bảo diện tích, kích thước theo quy định này thì vẫn được phép tách thửa.
– Trường hợp tách thửa mà trong thửa đất tách ra vừa có đất ở và vừa có đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở hoặc tách thửa để hợp thửa với thửa đất ở liền kề thì không quy định diện tích tối thiểu của loại đất nông nghiệp tách thửa nhưng diện tích đất ở tối thiểu phải bảo đảm quy định tại điểm a khoản này.
Quy định này nhằm bảo đảm thửa đất sau tách có đủ điều kiện xây dựng, sử dụng ổn định và phù hợp quy hoạch. Trường hợp thửa đất có hình dạng không vuông vức, nếu vẫn bố trí được hình vuông hoặc hình chữ nhật đáp ứng đủ diện tích và kích thước nêu trên thì vẫn được phép tách thửa.
Đối với trường hợp tách thửa mà thửa đất mới hình thành bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa, hoặc tách thửa để hợp thửa với thửa đất ở liền kề, pháp luật không yêu cầu diện tích tối thiểu đối với phần đất nông nghiệp, nhưng phần đất ở bắt buộc phải đạt từ 50 m² trở lên theo đúng quy định.
Như vậy, tại tỉnh Quảng Trị, từ năm 2026, khi tách thửa đối với đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp xen kẽ, yếu tố quyết định là diện tích và kích thước phần đất ở. Chỉ cần bảo đảm đất ở tối thiểu 50 m², mặt tiền từ 4,0 m, chiều sâu từ 6,0 m và có lối tiếp cận hợp pháp, người sử dụng đất có thể thực hiện tách thửa theo quy định, không phụ thuộc vào diện tích phần đất nông nghiệp đi kèm trong các trường hợp luật cho phép.
4. Đơn đề nghị Tách thửa, hợp thửa đất mới nhât năm 2026.
Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa đất được lập theo Mẫu số 21 tại Phụ lục 2 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ cơ sở 1: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Địa chỉ cơ sở 2: 429 đường Quang Trung, phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh
Website: https://luatsuhoidap.com
