Trong thực tế, nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa đất của người dân ngày càng phổ biến, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho hoặc sắp xếp lại quyền sử dụng đất trong gia đình. Nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn tách một phần thửa đất để chuyển nhượng, chia đất cho con, hoặc thực hiện việc tặng cho tài sản, trong khi một số trường hợp khác lại có nhu cầu hợp nhiều thửa đất liền kề thành một thửa duy nhất để thuận tiện cho việc quản lý, xây dựng hoặc thực hiện các dự án đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng nắm rõ điều kiện để được tách thửa hoặc hợp thửa đất, đặc biệt là các quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, hồ sơ cần chuẩn bị cũng như trình tự, thủ tục thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc không hiểu rõ quy định pháp luật có thể dẫn đến hồ sơ bị từ chối hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục tách thửa, hợp thửa đất theo quy định pháp luật mới nhất năm 2026, bao gồm điều kiện thực hiện, hồ sơ cần chuẩn bị, trình tự thủ tục và một số lưu ý quan trọng để người dân có thể thực hiện đúng quy định pháp luật.

1.Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là việc phân chia một thửa đất đang được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn theo nhu cầu của người sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận trong hồ sơ địa chính. Sau khi thực hiện thủ tục tách thửa, mỗi thửa đất mới sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Việc tách thửa thường được thực hiện khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho hoặc phân chia quyền sử dụng đất cho nhiều người khác nhau.

Ví dụ thực tế:
Một cá nhân sở hữu thửa đất diện tích 300m². Khi muốn bán 150m² cho người khác hoặc chia đất cho các con, người này phải thực hiện thủ tục tách thửa để tách thửa đất ban đầu thành các thửa đất nhỏ hơn, sau đó mới có thể thực hiện các giao dịch liên quan.

2. Điều kiện tách thửa đất theo quy định mới nhất

Để thực hiện thủ tục tách thửa đất, người sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết hồ sơ tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất mới sau khi tách.

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Một trong những điều kiện quan trọng để thực hiện thủ tục tách thửa là thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng). Giấy chứng nhận này là căn cứ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với thửa đất đó.

Theo quy định của pháp luật đất đai, việc tách thửa chỉ được thực hiện khi quyền sử dụng đất đã được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp đất chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi đề nghị tách thửa.

•  Đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa

Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định. Diện tích tối thiểu được tách thửa không phải là một mức chung áp dụng trên toàn quốc mà phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương.

Cụ thể, diện tích tối thiểu tách thửa thường phụ thuộc vào:

Quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành quyết định quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất như đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương: Trong một số trường hợp, nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch hoặc khu vực có kế hoạch sử dụng đất đặc biệt thì việc tách thửa có thể bị hạn chế hoặc không được phép thực hiện.

• Đất không có tranh chấp

Thửa đất đề nghị tách phải không có tranh chấp. Nếu quyền sử dụng đất đang có tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức hoặc giữa các thành viên trong gia đình thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng việc giải quyết hồ sơ tách thửa cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong theo quy định của pháp luật.

• Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Một điều kiện khác là thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Trường hợp quyền sử dụng đất đang bị kê biên theo quyết định của cơ quan thi hành án dân sự thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các giao dịch liên quan, bao gồm cả việc tách thửa, cho đến khi việc kê biên được giải quyết.

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch làm đường giao thông, công trình công cộng, dự án phát triển đô thị hoặc các mục đích sử dụng đất khác theo quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối giải quyết thủ tục tách thửa.

Do đó, trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương để tránh những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.

3. Hợp thửa đất là gì?

Hợp thửa đất là việc gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề lại thành một thửa đất duy nhất theo đề nghị của người sử dụng đất. Sau khi hợp thửa, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho thửa đất sau khi đã được hợp.

Thủ tục hợp thửa thường được thực hiện khi người sử dụng đất muốn quản lý đất đai thuận tiện hơn, mở rộng diện tích xây dựng hoặc chuẩn bị thực hiện các dự án đầu tư.

Trường hợp thường gặp:
Một cá nhân sở hữu hai thửa đất nằm liền kề nhau, mỗi thửa có một sổ đỏ riêng. Khi muốn xây dựng nhà ở hoặc công trình trên toàn bộ diện tích, người này có thể thực hiện thủ tục hợp thửa để gộp hai thửa đất thành một thửa duy nhất.

4. Điều kiện hợp thửa đất

Hợp thửa đất là thủ tục hành chính được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu gộp hai hoặc nhiều thửa đất thành một thửa đất duy nhất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều có thể thực hiện hợp thửa. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc hợp thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng một số điều kiện nhất định như sau:

• Các thửa đất phải liền kề nhau

Điều kiện đầu tiên để được hợp thửa là các thửa đất phải nằm liền kề nhau trên thực tế. Điều này có nghĩa là các thửa đất phải có chung ranh giới, tiếp giáp nhau và có thể gộp lại thành một khu đất thống nhất.

Trường hợp các thửa đất nằm tách biệt, không tiếp giáp nhau hoặc bị ngăn cách bởi đường giao thông, kênh mương hoặc thửa đất của người khác thì sẽ không đủ điều kiện để hợp thửa.

• Cùng mục đích sử dụng đất

Các thửa đất đề nghị hợp thửa phải có cùng mục đích sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ, các thửa đất đều là đất ở, đất trồng cây lâu năm hoặc đất nông nghiệp cùng loại.

Trường hợp các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau (ví dụ: một thửa là đất ở, một thửa là đất trồng cây lâu năm) thì người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thống nhất mục đích trước khi tiến hành hợp thửa.

• Cùng chủ sử dụng đất

Một điều kiện quan trọng khác là các thửa đất phải thuộc quyền sử dụng của cùng một chủ sử dụng đất. Điều này có nghĩa là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các thửa đất đó phải là cùng một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức.

Trong trường hợp các thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người khác nhau thì trước hết cần thực hiện các thủ tục như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế để thống nhất chủ sử dụng đất trước khi tiến hành hợp thửa.

• Không có tranh chấp

Các thửa đất đề nghị hợp thửa phải không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu đang phát sinh tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức hoặc giữa các thành viên trong gia đình thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ không giải quyết thủ tục hợp thửa cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong theo quy định của pháp luật.

Do đó, trước khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất, người sử dụng đất cần đảm bảo tình trạng pháp lý của các thửa đất rõ ràng, không có tranh chấp để quá trình giải quyết hồ sơ được thuận lợi.

5. Các trường hợp phổ biến phải tách thửa đất

Trong thực tế, việc tách thửa đất thường phát sinh trong nhiều trường hợp khác nhau. Một số trường hợp phổ biến gồm:

• Chuyển nhượng một phần đất: Khi người sử dụng đất muốn bán hoặc chuyển nhượng chỉ một phần diện tích của thửa đất đang sở hữu, cần phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho con: Nhiều gia đình muốn chia đất cho con để xây nhà hoặc sử dụng riêng. Khi đó, thửa đất ban đầu cần được tách thành các thửa nhỏ để thực hiện việc tặng cho.
• Chia tài sản thừa kế: Khi người để lại di sản qua đời, các đồng thừa kế có thể yêu cầu chia quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đất có thể phân chia được, các bên thường thực hiện thủ tục tách thửa để mỗi người nhận một phần riêng.
• Chia tài sản sau ly hôn: Trong quá trình giải quyết ly hôn, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng và có thể phân chia bằng hiện vật, Tòa án hoặc các bên có thể thỏa thuận tách thửa để mỗi bên sở hữu một phần diện tích đất riêng.

6. Trình tự thực hiện

Bước 1:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan tiếp nhận trên địa bàn cấp tỉnh, bao gồm: Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:

• Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận kiểm tra, đối chiếu;
• Nộp bản chính giấy tờ;
• Nộp bản sao đã được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp nộp hồ sơ trực tuyến, các tài liệu trong hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc từ bản sao đã được công chứng, chứng thực.

Đối với trường hợp cần xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, người yêu cầu đăng ký phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận.

Nếu người nộp hồ sơ sử dụng bản sao hoặc bản điện tử (số hóa) của giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải xuất trình bản chính các giấy tờ trong thành phần hồ sơ theo quy định.
Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với các giấy tờ như: giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết và bản đồ điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.

Bước 2:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện các công việc sau:

• Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, sau đó cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ trả lại hồ sơ kèm theo Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện theo quy định.
• Nếu hồ sơ được tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.

Bước 3:
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành:

• Kiểm tra hồ sơ, đồng thời rà soát các thông tin liên quan đến người sử dụng đất, ranh giới thửa đất, diện tích và loại đất dựa trên hồ sơ lưu trữ địa chính.
• Đối chiếu với quy định tại Điều 220 Luật Đất đai nhằm xác định thửa đất có đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa hay không.

Cụ thể:

a) Trường hợp hồ sơ không đáp ứng điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa, hoặc hồ sơ đáp ứng điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất, hoặc sơ đồ thửa đất thiếu kích thước các cạnh hay thông tin diện tích không thống nhất, thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất.

b) Trường hợp hồ sơ không thuộc các trường hợp nêu trên, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Xác nhận đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa;
• Ghi các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa;
• Đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau khi tách hoặc hợp.
  Quy định này không áp dụng trong trường hợp bản vẽ tách/hợp thửa do chính Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

b1) Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa mà không làm thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp;
• Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

b2) Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa có thay đổi người sử dụng đất, thủ tục sẽ được thực hiện theo quy định về đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.

7. Cách thức thực hiện

a) Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

b) Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.

c) Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.

d) Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

8. Thành phần, số lượng hồ sơ:

– Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

+ Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

+ Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

8. Thời hạn giải quyết: Không quá 12 ngày làm việc.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 22 ngày làm việc.

9. Những lưu ý quan trọng khi tách thửa đất

Trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa đất, nhiều người dân gặp phải những vướng mắc pháp lý khiến hồ sơ bị từ chối hoặc kéo dài thời gian giải quyết. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất cần lưu ý một số vấn đề quan trọng dưới đây để tránh phát sinh rủi ro.

• Diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa

Một trong những nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ tách thửa bị từ chối là diện tích thửa đất sau khi tách không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương. Hiện nay, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành quy định riêng về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất.

Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất nên tìm hiểu kỹ quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để đảm bảo diện tích thửa đất sau khi tách đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

• Đất nằm trong quy hoạch

Trong một số trường hợp, thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch hoặc thuộc kế hoạch sử dụng đất của địa phương, chẳng hạn như quy hoạch làm đường giao thông, công trình công cộng hoặc dự án phát triển đô thị. Khi đó, việc tách thửa có thể bị hạn chế hoặc không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Do đó, trước khi nộp hồ sơ tách thửa, người sử dụng đất nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương để tránh trường hợp hồ sơ bị từ chối do không phù hợp với quy hoạch.

• Đất đang có tranh chấp

Nếu thửa đất đang phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức hoặc giữa các thành viên trong gia đình thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng hoặc từ chối giải quyết thủ tục tách thửa cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, người sử dụng đất cần giải quyết dứt điểm các tranh chấp (nếu có) trước khi thực hiện thủ tục tách thửa để đảm bảo hồ sơ được giải quyết thuận lợi.

• Đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một điều kiện quan trọng để thực hiện thủ tục tách thửa là thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đất chưa có sổ đỏ thì cơ quan nhà nước sẽ không giải quyết yêu cầu tách thửa.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trước, sau đó mới có thể tiến hành thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật.

Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất tuy là một thủ tục hành chính phổ biến trong lĩnh vực đất đai nhưng trên thực tế nhiều trường hợp gặp phải vướng mắc liên quan đến điều kiện pháp lý, quy hoạch sử dụng đất hoặc hồ sơ thủ tục. Việc không nắm rõ quy định pháp luật có thể dẫn đến hồ sơ bị trả lại, kéo dài thời gian giải quyết hoặc phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan.

Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ tư vấn và hỗ trợ từ luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật sư sẽ giúp người sử dụng đất thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng, đúng quy định và hạn chế rủi ro pháp lý.

Luật sư có thể hỗ trợ khách hàng trong nhiều nội dung, bao gồm:

• Tư vấn điều kiện tách thửa, hợp thửa đất: Luật sư sẽ kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, tư vấn về điều kiện tách thửa, hợp thửa theo quy định pháp luật hiện hành cũng như các quy định cụ thể tại địa phương.
• Soạn thảo hồ sơ pháp lý: Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết như đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa, hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
• Đại diện nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước: Trong một số trường hợp, luật sư có thể đại diện theo ủy quyền của khách hàng để nộp hồ sơ, theo dõi quá trình giải quyết và làm việc với cơ quan đăng ký đất đai nhằm đảm bảo thủ tục được thực hiện đúng quy định.
• Hỗ trợ giải quyết các vướng mắc pháp lý: Luật sư sẽ tư vấn và hỗ trợ xử lý các vấn đề phát sinh như đất nằm trong quy hoạch, tranh chấp đất đai, vướng mắc về diện tích tối thiểu tách thửa hoặc các vấn đề pháp lý khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Việc có sự hỗ trợ của luật sư không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn đảm bảo quá trình thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất được tiến hành đúng quy định pháp luật và hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý.

Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:

Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)

Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)

Địa chỉ trụ sở: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị

Địa chỉ chi nhánh: 429 đường Quang Trung, phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh

Website: https://luatsuhoidap.com