Thị trường bất động sản luôn là một lĩnh vực đầy tiềm năng, thu hút nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, để hoạt động hợp pháp trong lĩnh vực này, việc xin giấy phép kinh doanh bất động sản là một bước quan trọng và bắt buộc. Vậy thủ tục để xin cấp giấy phép kinh doanh bất động sản được thực hiện như thể nào? Hãy cùng Luật sư Apex tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
1. Kinh doanh bất động sản là gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.”
Để được kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).
2. Điều kiện để kinh doanh bất động sản
2.1. Điều kiện về chủ thể
Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản như sau:
– Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp sau thì không cần phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hợp tác xã:
+ Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
+Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mu
a nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực.
– Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
+ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
– Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
2.2. Điều kiện về vốn
– Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu:
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm:
+ Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp;
+ Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó;
+ Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
– Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
+ Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn làm nhà đầu tư, lựa chọn làm chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu giá; pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phát triển đô thị; được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, được xác định căn cứ vào:
. Kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm; trường hợp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về kiểm toán, pháp luật về kế toán;
. Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng thì vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
+ Tổng vốn đầu tư đối với dự án bất động sản được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Thủ tục xin giấy phép kinh doanh bất động sản
Để được phép hoạt động trong lĩnh vực này, doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục đăng ký kinh doanh bất động sản theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký doanh nghiệp
Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bao gồm:
– Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;
– Điều lệ công ty;
– Danh sách thành viên hoặc cổ đông;
– Bản sao chứng thực giấy tờ cá nhân, giấy tờ chứng minh vốn
– Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cần có cá nhân sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh
Doanh nghiệp nộp hồ sơ tại:
Phòng đăng ký kinh doanh – Sở Tài chính nơi đặt trụ sở chính
Hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
Thời gian tiếp nhận và xử lý hồ sơ thường khoảng 03 ngày làm việc.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có sai sót, doanh nghiệp sẽ được yêu cầu bổ sung, sửa đổi hồ sơ.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
Nếu hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệp sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trong thời gian từ 03 – 05 ngày làm việc.
Ngành nghề đăng ký thường là:
Mã ngành 6810 – Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Mã ngành 6820 – Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 5: Thực hiện các thủ tục sau khi được cấp phép
Sau khi được cấp giấy phép kinh doanh, doanh nghiệp cần thực hiện các thủ tục như:
Khắc dấu doanh nghiệp
Mở tài khoản ngân hàng
Đăng ký chữ ký số
Kê khai và nộp thuế điện tử
Thực hiện báo cáo thuế ban đầu
Các thủ tục này giúp doanh nghiệp hoạt động hợp pháp và tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.
4. Điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản
4.1. Sàn giao dịch bất động sản
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
+ Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
– Sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
– Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
– Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
4.2. Môi giới bất động sản
Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đối với doanh nghiệp môi giới bất động sản, doanh nghiệp phải:
– Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
– Có cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động;
– Có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Ngoài ra, trước khi hoạt động, doanh nghiệp phải gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
- Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cần đáp ứng các điều kiện:
– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
– Hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản.
4.3. Tư vấn bất động sản
Theo Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 , điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản như sau:
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
MỌI THÔNG TIN CHI TIẾT VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty Luật TNHH Apex Legal
Luật sư phụ trách: Ngô Tấn Linh
– Địa chỉ 1: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
– Địa chỉ 2: Số 429, đường Quang Trung, phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh
Hotline/Zalo: 0969 481 635
Website: luatsuhoidap.com
