Không ít chủ nhà rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi hợp đồng thuê đã hết hạn nhưng người thuê vẫn ngang nhiên ở lại, không chịu bàn giao nhà. Hành vi này không chỉ là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, mà còn có thể bị xem là xâm phạm quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê. Vậy trong trường hợp hết hạn thuê mà bên thuê không trả nhà, pháp luật quy định xử lý ra sao và chủ nhà cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Hãy cùng Apex Legal tìm hiểu chi tiết.
1. Hợp đồng thuê nhà là gì?
Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản (bao gồm cả nhà ở) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó:
– Bên cho thuê giao tài sản (nhà ở) cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định;
– Bên thuê phải trả tiền thuê cho việc sử dụng tài sản đó.
Đối với nhà ở, Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản (trừ trường hợp cho thuê dưới 06 tháng). Hợp đồng này ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên, trong đó có nghĩa vụ cốt lõi của bên thuê là phải hoàn trả lại nhà khi hết thời hạn thuê đã thỏa thuận.
2. Nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê khi hợp đồng hết hạn
Theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng thuê kết thúc, bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, hoặc trong tình trạng phù hợp với công dụng của tài sản nếu không có thỏa thuận khác.
Khi hợp đồng hết hạn, quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản của bên thuê dựa trên hợp đồng thuê cũng chấm dứt. Kể từ thời điểm này, mọi việc lưu lại hoặc sử dụng nhà mà không được sự đồng ý của bên cho thuê đều bị coi là chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật.
3. Chủ nhà có quyền khởi kiện yêu cầu bên thuê trả lại nhà
Nếu bên thuê không trả hoặc chậm trả nhà, chủ nhà có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án có thẩm quyền.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
• Đơn khởi kiện;
• Hợp đồng thuê nhà;
• Bản sao CCCD/hộ chiếu của các bên;
• Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến việc thuê và yêu cầu trả nhà.
Nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân khu vực nơi người thuê cư trú hoặc nơi có nhà cho thuê.
4. Không chịu trả lại nhà sau khi hết hợp đồng bị xử lý như thế nào?
– Buộc trả lại nhà: Tòa án có thể ra bản án buộc người thuê bàn giao lại nhà. Nếu không tự nguyện chấp hành, chủ nhà có thể yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế giao trả nhà.
– Mất tiền đặt cọc: Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Việc bên thuê vi phạm nghĩa vụ (không trả nhà) là căn cứ để bên cho thuê giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc để bù đắp thiệt hại.
– Bồi thường thiệt hại: Người thuê phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh, gồm:
+ Tiền thuê nhà trong thời gian chiếm dụng trái phép;
+ Thiệt hại do cơ hội bị bỏ lỡ (ví dụ chủ nhà đã ký hợp đồng với khách mới nhưng không thể giao nhà);
+ Chi phí pháp lý (vi bằng, luật sư, án phí, v.v.).
– Chịu lãi suất chậm trả: Đối với các khoản bồi thường hoặc tiền thuê tương ứng thời gian chiếm dụng, nếu người thuê chậm thanh toán, họ còn phải chịu lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015.
– Xử phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự (nếu có)
Căn cứ Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, người thuê có thể bị xử phạt hành chính:
+ Phạt tiền từ 2.000.000 – 3.000.000 đồng đối với hành vi “không trả lại tài sản cho người khác do thuê tài sản”;
+ Phạt tiền từ 3.000.000 – 5.000.000 đồng đối với hành vi “chiếm giữ trái phép tài sản của người khác”.4
* Trường hợp cố tình chiếm giữ, sử dụng trái phép tài sản sau khi hợp đồng hết hạn, hành vi này có thể bị xem là xâm phạm quyền sở hữu tài sản và có dấu hiệu tội chiếm giữ trái phép tài sản tại Khoản 1 Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015 quy định: “Người nào cố tình không trả lại cho chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp tài sản có giá trị từ 10.000.000 đồng trở lên hoặc dưới 10.000.000 đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng, đã bị xử phạt hành chính hoặc kết án về hành vi này mà chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.”
Như vậy, hành vi không trả nhà sau khi hợp đồng hết hạn không chỉ là vi phạm nghĩa vụ dân sự, mà trong trường hợp nghiêm trọng, còn có thể bị xử lý hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm. Để bảo vệ quyền lợi, chủ nhà nên:
- Lập vi bằng ghi nhận hành vi chiếm giữ trái phép;
- Gửi văn bản yêu cầu trả nhà trong thời hạn nhất định;
- Khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu trả nhà và bồi thường thiệt hại.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Website: https://luatsuhoidap.com/
