Từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được gắn một mã định danh riêng biệt. Đây không chỉ là một thay đổi kĩ thuật trong quản lý đất đai mà còn là bước chuyển quan trọng trong cách Nhà nước quản lý thị trường bằng dữ liệu số.
Vậy mã định danh bất động sản là gì? Và thị trường sẽ thay đổi ra sao khi chính sách này chính thức có hiệu lực?
1.Mã định danh bất động sản là gì?
Khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định: “Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản”.
Hiểu đơn giản, mã định danh bất động sản là một dãy kí hiệu duy nhất gắn với từng thửa đất, căn nhà hoặc công trình xây dựng, tương tự như mã số định danh cá nhân của mỗi công dân.
2. Mỗi mã định danh sẽ chứa những thông tin gì?
Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP gồm các nhóm trường thông tin:
- Mã định danh thửa đất;
- Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;
- Mã định danh địa điểm (nếu có);
- Dãy ký tự tự nhiên.
Cấu trúc của mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản được định dạng theo quy tắc sau:
[Mã định danh thửa đất] – [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] – [Mã định danh địa điểm (nếu có)] – [bất động sản là nhà ở]/[phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng].
Mã định danh dài tối đa 50 ký tự, gồm chữ in hoa không dấu và số (A-Z, 0-9), không chứa ký tự đặc biệt trừ dấu gạch ngang (-). Từ đó có thể khẳng định, mã định danh điện tử không đơn thuần là một dãy số được tạo ra ngẫu nhiên, mà cần thể hiện và chứa đựng các thông tin cơ bản gắn liền với sản phẩm bất động sản là nhà ở.
3. Thị trường sẽ thay đổi như thế nào?
Tác động của định danh bất động sản đến tính minh bạch và hiệu quả quản lý thị trường
Có thể nhận thấy, chính sách định danh bất động sản được quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP tạo ra ảnh hưởng trực tiếp trong việc gia tăng mức độ minh bạch của thị trường.
Cụ thể, Điều 8 của Nghị định quy định việc cấp mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là nhà ở, gắn với các trường thông tin được liệt kê tại Phụ lục I. Cơ chế này cho phép cơ quan nhà nước, tổ chức tín dụng và các chủ thể có thẩm quyền dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý cũng như lịch sử cập nhật của một bất động sản nhất định. Nhờ đó, nguy cơ phát sinh các giao dịch thiếu thông tin và tranh chấp do không minh bạch được hạn chế đáng kể.
Ngoài ra, việc ghi nhận và lưu vết toàn bộ quá trình truy cập, chỉnh sửa, cập nhật dữ liệu giúp tăng cường khả năng giám sát. Những hành vi cố ý can thiệp trái pháp luật vào dữ liệu bất động sản vì thế có thể được phát hiện kịp thời và xử lý theo quy định, qua đó củng cố niềm tin và sự ổn định cho thị trường bất động sản.
Tác động đến hành vi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Dù Nghị định 357/2025/NĐ-CP về bản chất là văn bản điều chỉnh lĩnh vực dữ liệu và hạ tầng công nghệ, song việc thiết lập cơ chế mã định danh và tài khoản định danh điện tử được dự báo sẽ tạo ra những chuyển biến đáng kể trong cách thức hành xử của các chủ thể trên thị trường bất động sản.
Đối với cơ quan quản lý nhà nước, yêu cầu xây dựng và vận hành hệ thống thông tin đáp ứng tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, phần mềm và chế độ quản lý dữ liệu đặt ra nghĩa vụ nâng cao năng lực quản trị số. Điều này thúc đẩy quá trình chuyển đổi từ phương thức lưu trữ, xử lý hồ sơ giấy truyền thống sang mô hình quản lý, cập nhật và chia sẻ dữ liệu theo chuẩn thống nhất.
Với doanh nghiệp đầu tư dự án, quy định bắt buộc gắn mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là nhà ở đồng nghĩa với việc phải công khai và duy trì cập nhật thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện dự án cũng như các thông số kỹ thuật. Mức độ minh bạch vì thế được nâng lên, đồng thời trách nhiệm giải trình cũng rõ ràng hơn.
Đối với các tổ chức tín dụng, cơ sở dữ liệu bất động sản được chuẩn hóa thông qua mã định danh thống nhất sẽ trở thành nguồn thông tin quan trọng phục vụ công tác thẩm định tài sản bảo đảm, quản lý rủi ro tín dụng và giám sát tình trạng tài sản thế chấp trên phạm vi toàn quốc một cách đồng bộ, hiệu quả hơn.
Về phía người dân và nhà đầu tư, mặc dù nghị định chưa thiết lập cơ chế tra cứu công khai chi tiết cho mọi chủ thể, nhưng việc bất động sản được định danh rõ ràng và quản lý bằng hệ thống dữ liệu tập trung sẽ từng bước tạo điều kiện để họ tiếp cận nguồn thông tin chính xác từ cơ quan nhà nước, thay vì phụ thuộc vào các kênh thông tin không chính thức hoặc thiếu kiểm chứng.
Nhìn tổng thể, việc triển khai mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là nhà ở không chỉ phục vụ mục tiêu quản lý nội bộ của cơ quan nhà nước mà còn góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường. Trên cơ sở dữ liệu thực tiễn được số hóa và cập nhật, Nghị định 357/2025/NĐ-CP tạo nền tảng cho việc hoạch định chính sách nhà ở, chính sách sử dụng đất ở đô thị và nông thôn sát với thực tiễn hơn, qua đó định hướng thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hạn chế đầu cơ và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự.
Từ ngày 1/3/2026, việc bất động sản được gắn mã định danh không chỉ là một thay đổi kỹ thuật trong quản lý đất đai mà còn là bước chuyển mình quan trọng của toàn bộ thị trường. Minh bạch hơn trong thông tin, giảm rủi ro giao dịch, hạn chế tranh chấp và tăng tính kết nối dữ liệu giữa các cơ quan nhà nước – đó là những nền tảng để thị trường phát triển bền vững và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội là không ít băn khoăn pháp lý như là: cách tra cứu mã định danh ra sao, xử lý thế nào nếu thông tin sai lệch, giao dịch trước thời điểm 1/3/2026 có bị ảnh hưởng hay không, trách nhiệm của các bên khi phát sinh tranh chấp liên quan đến dữ liệu đất đai thế nào…
Trong bối cảnh pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản liên tục được cập nhật, việc có sự đồng hành của luật sư am hiểu chuyên sâu sẽ giúp cá nhân và doanh nghiệp hạn chế tối đa rủi ro và tận dụng được lợi thế từ cơ chế mới. Nếu bạn cần tư vấn kiểm tra tính pháp lý dự án, rà soát hồ sơ nhà đất, hỗ trợ giao dịch, giải quyết tranh chấp hoặc tư vấn chiến lược đầu tư phù hợp quy định mới, đội ngũ luật sư của Apex Legal sẵn sàng hỗ trợ nhanh chóng – chính xác – bảo mật!
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ trụ sở: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Địa chỉ chi nhánh: 429 đường Quang Trung, phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh
Website: https://luatsuhoidap.com
