Nhiều người khi làm thủ tục bổ sung nhà ở hoặc công trình vào sổ đỏ mới phát hiện giấy phép xây dựng lại đứng tên người khác, thường là chủ cũ hoặc người từng xin giấy phép thay. Sự không trùng khớp này dễ khiến hồ sơ bị yêu cầu làm rõ hoặc tạm dừng giải quyết.
Tuy vậy, pháp luật hiện hành quy định rằng tên trên giấy phép chỉ là một trong nhiều căn cứ, không phải yếu tố quyết định quyền sở hữu. Điều quan trọng nhất là người đề nghị phải chứng minh được quá trình tạo lập công trình và quyền sở hữu hợp pháp thông qua hợp đồng, chứng từ xây dựng, hóa đơn, biên bản nghiệm thu…
Nắm rõ quy định và chuẩn bị đúng hồ sơ giúp người dân rút ngắn thời gian, tránh phải bổ sung nhiều lần hoặc bị từ chối không cần thiết. Hãy cùng luật sư Apex tìm hiểu nhé.
1. Tìm hiểu về giấy phép xây dựng
1.1. Khái niệm và các loại giấy phép xây dựng
Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng hiện hành quy định: Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Có 4 loại giấy phép xây dựng, đó là:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình;
– Giấy phép xây dựng có thời hạn.
(Theo quy định tại khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng hiện hành)
1.2. Giấy phép xây dựng mang tên người khác
Giấy phép xây dựng (GPXD) đứng tên người khác là loại GPXD được cơ quan có thẩm quyền cấp cho một cá nhân hoặc tổ chức khác, không phải là người hiện đang sử dụng đất hoặc người có nhu cầu đăng ký tài sản trên đất.
Có hai trường hợp phổ biến liên quan đến việc cấp GPXD đứng tên người khác, đó là:
– Chủ sở hữu cũ chuyển nhượng mảnh đất hoặc công trình:
Khi mảnh đất hoặc công trình được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới, GPXD đứng tên chủ cũ sẽ không còn hiệu lực.
Chủ sở hữu mới cần phải xin cấp GPXD mới để có thể tiến hành thi công xây dựng trên mảnh đất hoặc công trình đó.
– Chủ sở hữu mới sửa chữa, cải tạo công trình:
Khi chủ sở hữu mới nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình trên đất mà muốn sửa chữa, cải tạo công trình đã có sẵn, họ cần phải kiểm tra tình trạng hiệu lực của GPXD đã được cấp cho chủ cũ.
Nếu GPXD còn hiệu lực: Chủ sở hữu mới có thể tiếp tục sử dụng giấy phép này để thực hiện hoạt động sửa chữa, cải tạo công trình theo nội dung đã được cấp phép, miễn là việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi quy mô, kết cấu chịu lực, công năng hoặc kiến trúc mặt ngoài của công trình.
Nếu GPXD đã hết hiệu lực: Chủ sở hữu mới phải thực hiện thủ tục xin cấp GPXD mới đứng tên mình.
2. Giấy phép xây dựng đứng tên người khác có sử dụng được không?
Theo quy định tại Điều 90 Luật Xây dựng hiện hành, nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:
– Tên công trình thuộc dự án.
– Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
– Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
– Loại, cấp công trình xây dựng.
– Cốt xây dựng công trình.
– Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
– Mật độ xây dựng (nếu có).
– Hệ số sử dụng đất (nếu có).
– Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
Bên cạnh đó, theo Điều 98 Luật Xây dựng năm hiện hành, các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng bao gồm:
– Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
– Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.
– Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Giấy phép xây dựng được cấp cho chủ đầu tư cụ thể, và chỉ chủ đầu tư được ghi trong giấy phép mới có quyền tiến hành hoạt động xây dựng theo nội dung giấy phép đó.
Trường hợp chủ đầu tư thay đổi do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án hoặc thay đổi quyền sở hữu công trình, thì việc thay đổi chủ đầu tư không thuộc nhóm nội dung được điều chỉnh trong giấy phép xây dựng theo Điều 98 nêu trên.
Nếu người đứng tên GPXD không hợp tác, bạn có thể nộp hồ sơ đề nghị xác lập quyền sở hữu công trình theo thực tế sử dụng, kèm chứng từ chi phí, biên lai vật liệu, hợp đồng nhân công, ảnh quá trình xây… Cơ quan TNMT sẽ xem xét theo hướng “xác định chủ sở hữu thực tế”.
3. Cách xử lý bổ sung tài sản và sổ khi giấy phép xây dựng đứng tên người khác
Thứ nhất, cần phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu công trình
Trường hợp này áp dụng khi: người đứng tên giấy phép xây dựng đã đồng ý chuyển lại quyền sở hữu nhà cho bạn, nhà đã hoàn công hoặc có chứng từ xây dựng.
Bước 1: Hai bên lập văn bản công chứng nhằm chuyển quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
Nội dung thường nêu rõ: nhà xây trên thửa đất số bao nhiêu GPXD số bao nhiêu, nay chuyển quyền sở hữu toàn bộ công trình cho người đứng tên quyền sử dụng đất.
Bước 2: Sau khi công chứng, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Bộ phận một cửa UBND cấp xã, Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc văn phòng đăng ký đất đai.
- Đơn đề nghị đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất (mẫu số 15 Nghị định 151/2025/NĐ-CP),
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
- GPXD, hồ sơ hoàn công (hoặc bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu)
- Văn bản công chứng nhằm chuyển quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
- Giấy phép xây dựng
Thứ 2, làm thủ tục xác nhận “nhà do chủ đất xây”
Trường hợp này áp dụng khi: giấy phép xây dựng chỉ mượn tên người khác (ví dụ: nhờ người thân, bạn bè đứng tên lúc xin phép); có chứng cứ rõ bạn là người bỏ tiền xây hoặc đang sở hữu, sử dụng ổn định.
Bước 1: Làm Đơn xác nhận nguồn gốc công trình tại UBND xã/phường, ghi rõ: nhà do bạn xây, GPXD đứng tên người khác chỉ là mượn tên; xin người đứng tên GPXD ký xác nhận vào đơn; UBND xã xác nhận tình trạng sử dụng.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Bộ phận một cửa UBND cấp xã, Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc văn phòng đăng ký đất đai.
- Đơn đề nghị đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất (mẫu số 15 Nghị định 151/2025/NĐ-CP),
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
- GPXD, hồ sơ hoàn công (hoặc bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu)
- Văn bản xác nhận của UBND xã/phường
- Giấy phép xây dựng
Lưu ý quan trọng
- Nếu GPXD cũ không còn hiệu lực, có thể xin văn bản xác nhận công trình hoàn thành tại UBND xã để thay thế.
- Nếu nhà đã xây xong lâu và sử dụng ổn định, có thể bổ sung theo hiện trạng mà không cần GPXD theo quy định của Luật Đất đai.
- Nếu có dấu hiệu “cho mượn tên xin phép”, cần lập văn bản giải trình rõ để tránh bị coi là công trình xây dựng trái phép.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Công ty Luật TNHH Apex Legal (Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị)
Số điện thoại: 0969 481 635 (Luật sư Apex Legal)
Địa chỉ: C11 số 8, đường Hương Giang, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
Website: https://luatsuhoidap.com/
